滞納家賃の回収・保証会社の活用の一問一答

家賃滞納が発生した際の管理業者の初期対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃滞納が発生した場合、まず入居者へ電話や書面で速やかに連絡し、滞納の事実確認と支払いの督促を行うのが基本である。
• ②家賃滞納が発生した場合、入居者本人への連絡はせず、まず連帯保証人に対して支払いを請求するのが基本的な初期対応である。
• ③家賃滞納が発生した場合、電話や口頭による督促は認められず、内容証明郵便による催告から始めなければならない。
• ④家賃滞納が発生した場合、管理業者は督促を行うことなく、直ちに賃貸借契約の解除通知を送付するのが基本的な対応である。

内容証明郵便による督促の実務上の意義に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①内容証明郵便は、いつ、いかなる文書を誰から誰宛に送付したかを郵便局が証明し、督促の事実を証拠として残せる。
• ②内容証明郵便は、送付するだけで強制執行の効力を持つ制度であり、裁判所を介さず滞納家賃を差し押さえることができる。
• ③内容証明郵便は、送付した時点で賃貸借契約が無条件かつ自動的に解除される効力を持つ制度であると解されている。
• ④内容証明郵便は、差し出した文書が相手方へ配達された日時まで当然に証明する制度であり、配達証明を要しない。

滞納家賃を理由とする賃貸借契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃貸借契約の解除には、判例上、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる程度の債務不履行が必要である。
• ②賃貸借契約は、家賃の支払いが１日でも遅れた時点で、賃貸人が催告をすることなく直ちに解除できると解されている。
• ③賃貸借契約の解除は、滞納家賃を保証会社が立て替えて支払った場合であっても、賃貸人が自由に選択できる。
• ④賃貸借契約の解除は、賃借人の同意がある場合を除き、いかなる程度の滞納があっても決して認められない。

いわゆる自力救済の禁止に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃滞納を理由に賃貸人が裁判手続によらず無断で鍵を交換し入居者の立入りを妨げる行為は、自力救済に当たり違法と評価され得る。
• ②家賃滞納を理由に賃貸人が裁判手続によらず無断で鍵を交換し入居者の立入りを妨げる行為は、滞納額が家賃３か月分を超えれば適法となる。
• ③家賃滞納を理由に賃貸人が裁判手続によらず無断で鍵を交換し入居者の立入りを妨げる行為は、管理業者が代わりに行えば適法となる。
• ④家賃滞納を理由に賃貸人が裁判手続によらず無断で鍵を交換し入居者の立入りを妨げる行為は、事前に契約書へ明記しておけば適法となる。

入居者が長期不在の状態で残置物を賃貸人が無断で処分する行為に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃貸人が裁判手続によらず入居者に無断で残置物を処分する行為は、滞納が続いても自力救済として違法とされるおそれが高い。
• ②賃貸人が裁判手続によらず、入居者に無断で残置物を処分する行為は、滞納が２か月を超えた時点で当然に適法となる。
• ③賃貸人が裁判手続によらず、入居者に無断で残置物を処分する行為は、管理業者を通じて行えば当然に適法となる。
• ④賃貸人が裁判手続によらず、入居者に無断で残置物を処分する行為は、残置物の価値が家賃滞納額を下回れば当然に適法となる。

滞納家賃の回収に関する法的手続の流れについての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①任意の督促で解決しない場合、支払督促や少額訴訟、通常訴訟等を経て、強制執行によって回収を図ることになる。
• ②任意の督促で解決しない場合、賃貸人は裁判手続を経ることなく、直ちに入居者の給与を差し押さえることができる。
• ③任意の督促で解決しない場合、賃貸人はいつでも警察に依頼すれば入居者を強制的に退去させることができる。
• ④任意の督促で解決しない場合、賃貸人は入居者の同意なく室内へ立ち入り、家財を売却して滞納額に充当できる。

家賃債務保証会社の役割に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃債務保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、保証委託契約に基づき賃貸人へ立替払いを行い、その後入居者本人へ求償する。
• ②家賃債務保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、賃貸人に代わって強制的に入居者を退去させる権限を法律上付与されている。
• ③家賃債務保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、賃貸人へ滞納額を立て替える代わりに賃貸借契約を自動的に無効とする役割を担う。
• ④家賃債務保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に限り契約が成立し、滞納がない期間は契約自体が存在しないものとして扱われる。

家賃債務保証業者に関する法令上の登録制度についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃債務保証業を営む者について、一定要件を満たす事業者を国土交通大臣が登録する任意の登録制度が設けられている。
• ②家賃債務保証業を営むためには、宅地建物取引士の資格を有する者が代表者となることが法律上の必須要件である。
• ③家賃債務保証業を営むには国土交通大臣の登録を受けることが必須であり、無登録で営業した者には罰則が科される。
• ④家賃債務保証業を営む者は、賃貸住宅管理業の登録を受けた者に限られ、それ以外の者が営むことは法律上禁止されている。

家賃債務保証を利用する場合の連帯保証人との関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①保証会社の保証と個人の連帯保証人による保証は、契約内容によって併用される場合もあれば一方のみの場合もある。
• ②家賃債務保証会社を利用した場合であっても、個人の連帯保証人を立てることは法律上一切明確に禁止されている。
• ③家賃債務保証会社を利用した場合、賃借人本人の家賃支払義務そのものが消滅し、保証会社のみが支払義務を負うことになる。
• ④家賃債務保証会社を利用した場合、賃貸人は連帯保証人の有無にかかわらず、敷金の預託を受けることが法律上禁止される。

保証会社による代位弁済後の求償に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①保証会社が滞納家賃を代位弁済した場合、保証会社は入居者に対し立て替えた金額を請求する求償権を取得する。
• ②保証会社が賃貸人へ滞納家賃を代位弁済した場合、入居者の家賃支払債務は全額消滅し、その後求償を受けることはない。
• ③保証会社が賃貸人へ滞納家賃を代位弁済した場合、求償権を取得するのは賃貸人であり、保証会社は入居者に請求できない。
• ④保証会社が賃貸人へ滞納家賃を代位弁済した場合、求償権を行使するには賃貸人の個別の同意を得る必要がある。