賃料増減請求権の一問一答

借地借家法32条に定める賃料増減請求権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①建物の借賃が経済事情の変動等により不相当となったときは、契約の条件にかかわらず当事者は将来に向けて賃料の増減を請求できる。
• ②建物の借賃が経済事情の変動等により不相当となったときでも、契約書に増減額請求を禁止する特約があればその特約が優先される。
• ③建物の借賃の増減請求は、賃貸人からのみ行うことができるとされ、賃借人が減額を請求することは借地借家法上認められていない。
• ④建物の借賃の増減請求は、契約の残存期間が１年未満になった場合に限り、賃貸人・賃借人のいずれからも行うことができると解されている。

借地借家法32条1項ただし書の「一定期間賃料を増額しない」旨の特約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①一定期間賃料を増額しない旨の特約は賃借人に有利な特約として有効であり、期間中は賃貸人の増額請求権の行使が制限される。
• ②一定期間賃料を増額しない旨の特約は一貫して借地借家法により無効とされ、賃貸人はいつでも自由に増額請求を行うことができる。
• ③一定期間賃料を増額しない旨の特約を結んだ場合、同じ期間内は賃借人からの減額請求権も同時に全面的に制限される。
• ④一定期間にわたり賃料を増額しない旨の特約であっても、公正証書によって締結しない限り効力を生じないと解されている。

賃料減額請求権を排除する特約（賃料を減額しない旨の特約）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料を減額しない旨の特約は、借地借家法32条1項の趣旨に照らして賃借人に不利な特約として無効と解されている。
• ②賃料を減額しない旨の特約は、賃借人に不利な特約であっても契約自由の原則により当然に有効と解されるものである。
• ③賃料を減額しない旨の特約は、定期建物賃貸借契約に限り無効とされ、普通建物賃貸借契約では有効と解される。
• ④賃料を減額しない旨の特約は、賃借人の署名押印があれば効力を否定できないと借地借家法に明文で規定されている。

賃料増減請求権の法的性質に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料増減請求権は形成権であり、請求の意思表示が到達した時点で将来に向かい相当な賃料額へと変動する効果を生じる。
• ②賃料増減請求権は形成権であり、当事者間で合意書を取り交わした時点で初めて、将来に向かって賃料が変動する効果を生じる。
• ③賃料増減請求権は請求権にすぎず、相手方が承諾しない限り、賃料額に何らの変動も生じさせない性質のものである。
• ④賃料増減請求権は形成権であり、確定判決が言い渡された時点で初めて、過去に遡って賃料が変動する効果を生じる。

賃料増額請求を受けた賃借人が、増額を相当と認めない場合の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃借人は、増額を相当と認めない場合であっても、なお自らが相当と認める額の賃料を支払えば足り、直ちに債務不履行とはならない。
• ②賃借人は、増額を相当と認めない場合、賃貸人が請求した増額後の賃料を全額支払わない限り、直ちに契約を解除される扱いとなる。
• ③賃借人は、増額を相当と認めない場合、増額請求が到達した日から１週間以内に訴訟を提起しなければ、増額に同意したとみなされる。
• ④賃借人は、増額を相当と認めない場合、賃料の支払いを全額停止したうえで、調停の結果を待つことが借地借家法上の義務と解されている。

賃料増減額請求における裁判手続に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料の増減額を巡る紛争について訴えを提起しようとする者は、原則としてまず調停の申立てをしなければならないとされる。
• ②賃料の増減額を巡る紛争は、調停を経ることなく、当事者は直ちに地方裁判所へ訴えを提起しなければならないと解されている。
• ③賃料の増減額を巡る紛争は、仲裁機関の仲裁判断によって解決しなければならず、裁判所への訴えは認められていない。
• ④賃料の増減額を巡る紛争は、行政庁である都道府県知事の裁定によって、裁判所を介さずに最終的に確定する仕組みである。

裁判(訴訟)によって賃料の増額が確定した場合の既払差額の扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料増額の裁判が確定した場合、賃借人は既払額との差額に加え、その差額に年１割の割合による利息を付して支払う義務を負う。
• ②賃料増額の裁判が確定した場合、賃借人は既に支払った額との差額のみを支払えば足り、利息等の付加を追加で求められることはない。
• ③賃料増額の裁判が確定した場合、増額の効力は判決確定の日から将来に向かってのみ生じ、既払分との差額精算は行われない。
• ④賃料増額の裁判が確定した場合、賃借人は差額分に加えて違約金として賃料３か月分を賃貸人に遅滞なく支払う義務を負う。

裁判によって賃料の減額が確定した場合の賃貸人の返還義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料減額の裁判が確定した場合、賃貸人は既受領額の超過分に、年１割の割合による利息を付して賃借人に返還する義務を負う。
• ②賃料減額の裁判が確定した場合、賃貸人は既に受領した額の超過分をそのまま保持でき、返還義務を負うことはない。
• ③賃料減額の裁判が確定した場合、賃貸人は超過分を無利息で返還すれば足り、利息の付加は法律上求められていない。
• ④賃料減額の裁判が確定した場合、賃貸人は超過分の返還に代えて、契約期間の満了まで次期以降の賃料を無償にする義務を負う。

賃料改定に関する当事者間の実務的な手続の進め方についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料改定を検討する際は、近隣相場等の資料を提示して協議を尽くし、合意に至らない場合に調停・訴訟へ進むのが一般的な流れである。
• ②賃料改定は、賃貸人が一方的に新賃料額を書面で通知した時点で、賃借人の承諾を得ることなく直ちに新賃料が確定する仕組みとなっている。
• ③賃料改定は、宅地建物取引業者が仲介した契約に限り、業者の同意がなければ当事者間で協議すること自体ができない仕組みである。
• ④賃料改定は、契約期間中であっても賃貸人・賃借人のいずれか一方が拒否すれば、その後二度と協議自体を行うことができなくなる。

定期建物賃貸借契約における賃料改定特約と借地借家法32条の関係についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①定期建物賃貸借契約では、賃料改定に関する特約を定めることで借地借家法32条の適用を排除できる旨が法律上定められている。
• ②定期建物賃貸借契約であっても、賃料改定特約の有無にかかわらず借地借家法32条の適用は排除できないと解されている。
• ③定期建物賃貸借契約における賃料改定特約は、契約書上、公正証書によらなければどのような内容であっても無効とされるものである。
• ④定期建物賃貸借契約における賃料改定特約は、普通建物賃貸借契約の特約より常に賃借人に有利な内容でなければならない。