家賃・敷金・共益費の意義と法的性質の一問一答

建物賃貸借における賃料の法的性質に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料は、建物の使用収益に対する対価であり、賃貸借契約が双務・有償契約であることに由来する金銭である。
• ②賃料は賃借人が賃貸人に預託する担保金であり、契約終了時に未払債務がなければ全額返還される金銭である。
• ③賃料は共用部分の維持管理費を賃借人が実費で分担する金銭であり、使用実績に応じて精算される性質を持つ。
• ④賃料は契約締結の対価として一括で授受される金銭であり、使用収益の継続とは無関係に発生する性質を持つ。

共益費（管理費）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①共益費は、共用部分の清掃や設備維持等、入居者全体の便益のために支出される費用を賃料と別建てで徴収する金銭である。
• ②共益費は、専有部分の内装修繕に充てるための積立金であり、退去時に入居者へ全額が返還される性質を持つ金銭である。
• ③共益費は、賃貸人が将来の建替え費用に充てるために徴収する準備金であり、法令上その使途が厳格に限定される金銭である。
• ④共益費は、賃借人同士の親睦行事の運営費として自治会が徴収する金銭であり、賃貸借契約とは無関係に発生するものである。

敷金の法的性質に関する次の記述のうち、民法の規定に照らして最も適切なものはどれか。

• ①敷金は、賃料債務その他賃貸借に基づいて生じる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で交付される金銭である。
• ②敷金は、賃借人が入居する権利を取得する対価として交付される金銭であり、契約成立の要件として授受されるものである。
• ③敷金は、退去時の原状回復工事費用の見積額を賃借人が前払いする金銭であり、実際の工事費と過不足を精算しない性質を持つ。
• ④敷金は、賃借人に未払債務があるときは、賃借人の側から敷金をその債務の弁済に充てるよう請求できる金銭である。

民法上の敷金返還債務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃貸人は、賃貸借が終了して目的物の返還を受けた時に、敷金から賃借人に対する債権額を控除した残額を返還する義務を負う。
• ②賃貸人は、賃貸借契約の締結と同時に、受領した敷金の全額を無条件でそのまま賃借人へ返還する義務を負うものである。
• ③賃貸人は、賃借人が退去を通知した時点で、目的物の明渡しを待たずに直ちに敷金の全額を返還する義務を負うと解されている。
• ④賃貸人は、賃借人が適法に賃借権を第三者へ譲り渡した場合には、その賃借人に対して敷金を返還する義務を負わない。

権利金・礼金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①礼金は、賃貸借契約の締結に際して賃借人が賃貸人へ交付する謝礼の金銭で、原則として退去時に返還されない性質を持つ。
• ②礼金は、賃貸借契約に基づく賃借人の未払債務を担保するために交付される金銭で、退去時に未払いがなければ返還される。
• ③礼金は、賃借人が物件を選択する権利の対価として不動産業者に交付する金銭で、契約が成立しなかった場合でも返還されない。
• ④礼金は、賃貸人が賃借人の入居審査に要した実費を賃借人に請求する金銭で、審査結果にかかわらず全額が返還される。

更新料に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①更新料は、契約の更新に際して賃借人が賃貸人に支払う金銭で、契約書に明確な根拠規定があれば有効な合意として認められ得る。
• ②更新料は、法令上すべての賃貸借契約で支払いが義務付けられている金銭で、契約書に定めがなくても当然に発生するものである。
• ③更新料は、更新後の賃料の値上げ分を一括で先払いする金銭であるため、更新後の賃料は従前より低額になる計算である。
• ④更新料は、賃貸人が更新事務の代行業者に支払う手数料を賃借人に転嫁したもので、宅地建物取引業法上の報酬に該当する。

賃料の支払時期に関する民法の原則についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①建物の賃料は、当事者間に特約がない限り、毎月末に当月分を支払う後払いが民法上の原則とされているものである。
• ②建物の賃料は、当事者間に特約がない限り、契約締結時に全期間分をまとめて前払いすることが民法上の原則である。
• ③建物の賃料は、当事者間に特約がない限り、毎月初日に翌月分を前払いすることが民法上の原則とされているものである。
• ④建物の賃料は、当事者間に特約がない限り、賃貸借終了時にまとめて一括で支払うことが民法上の原則である。

賃貸借契約における「保証金」の実務上の取扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①保証金は、地域や契約内容により敷金と同様の担保的性質を持つ場合と、一部を償却して返還しない特約が付く場合がある。
• ②保証金は、全国一律の法定用語であり、敷金の２倍の金額を賃借人が預託しなければならないと法令で定められている。
• ③保証金は、賃貸人が第三者に賃貸物件を転売する際の頭金として利用されるもので、賃借人には一切関係のない金銭である。
• ④保証金は、賃借人が加入する火災保険の保険料に充当するために徴収される金銭で、保険契約とは別に授受されることはない。

家賃と共益費を一体で「総合賃料」として設定する慣行に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃と共益費を一本化して募集賃料とする方法は、表示の簡潔さの一方、共益費相当額の内訳が不明確になりやすい面がある。
• ②家賃と共益費を一本化する方法は法令で禁止されており、すべての賃貸借契約で両者を別建てで表示しなければならない。
• ③家賃と共益費を一本化した場合、共益費に相当する部分は消費税の課税対象から画一的にすべて除外される取扱いになる。
• ④家賃と共益費を一本化した場合、賃貸人はその後の建物共用部分の清掃や設備点検を含む維持管理業務を行う義務を負わなくなる。

敷金・保証金の地域慣行に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①敷金・保証金・礼金・更新料の名称や金額水準、償却の有無は地域慣行によって差があり、契約締結前の説明が必要となる。
• ②敷金・保証金・礼金・更新料は全国どの地域でも名称・金額・償却の有無が完全に統一されており、地域差は存在しない。
• ③敷金・保証金・礼金・更新料の金額は、宅地建物取引業法によって家賃の１か月分を上限とする規制が及んでいる。
• ④敷金・保証金・礼金・更新料は、いずれも賃借人が任意に金額を決定でき、賃貸人の承諾を要さずに減額できるものである。