特定賃貸借契約（サブリース契約）の内容・標準契約書の一問一答

いわゆるサブリース方式による賃貸住宅経営における契約構造に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①オーナーとサブリース業者間のマスターリース契約と、業者・入居者間の転貸借契約という二段階構造をとる。
• ②オーナーと入居者との間に直接の賃貸借契約が成立し、サブリース業者は仲介的な立場にとどまる。
• ③マスターリース契約が締結されると、オーナーと入居者との間にも当然に賃貸借契約関係が生じる。
• ④サブリース業者は入居者との間で契約を締結せず、オーナーが自ら入居者と直接契約を締結する仕組みである。

賃貸住宅管理業法における「特定賃貸借契約」の定義に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃貸住宅の賃貸人と、これを転貸する事業を営む者との間で締結される、転貸を目的とする賃貸借契約をいう。
• ②賃貸住宅の賃貸人が、賃貸住宅管理業者に建物の維持保全のみを委託する契約を広く指す用語である。
• ③賃貸住宅の賃借人と転借人との間で締結される転貸借契約そのものを指す用語として定義されている。
• ④賃貸住宅の賃貸人が、宅地建物取引業者との間で賃貸借契約の媒介を依頼するだけの契約のことを指している。

国土交通省が公表する特定賃貸借標準契約書における家賃改定に関する条項の位置づけに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①家賃改定条項を置いたとしても、それによって借地借家法32条の借賃増減請求権の適用が排除されるわけではない。
• ②家賃改定条項が定められている以上、当事者は、借地借家法32条の借賃増減請求権を行使することができなくなる。
• ③家賃改定条項は、賃料を将来にわたり固定する趣旨の条項であり、増減額の余地を認めないものである。
• ④家賃改定条項を定めることは賃貸住宅管理業法によって明文で禁止されており、標準契約書にも置かれていない。

マスターリース契約において賃料自動増額特約が付されている場合における、サブリース業者からの賃料減額請求の可否に関する次の記述のうち、最高裁判所の判断枠組みに照らして最も適切なものはどれか。

• ①賃料自動増額特約があっても経済事情の変動次第では、借地借家法32条に基づく賃料減額請求が認められ得る。
• ②賃料自動増額特約が付されている以上、サブリース業者からの賃料減額請求はもはや認められない。
• ③賃料自動増額特約は公序良俗に反し当然に無効であるため、賃料はそもそも増額されることがない。
• ④賃料減額請求権は個人の賃借人にのみ認められる権利であって、事業者であるサブリース業者には認められない。

マスターリース契約におけるサブリース業者の法的地位に関する次の記述のうち、借地借家法上の取扱いに照らして最も適切なものはどれか。

• ①サブリース業者は、マスターリース契約においては借地借家法上の建物の賃借人としての地位に立つ。
• ②サブリース業者は、マスターリース契約においてはオーナーの代理人としての地位に立つにすぎない。
• ③サブリース業者は借地借家法の適用対象外であり、同法上の賃借人としての保護を受けない。
• ④サブリース業者の地位は、宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者としての地位と同一である。

オーナー甲がサブリース業者丙との間のマスターリース契約を期間満了に伴い更新拒絶しようとする場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①甲が更新を拒絶するには、自ら使用する必要性等、借地借家法上の正当事由が必要とされる場合がある。
• ②マスターリース契約は事業用契約であるため、甲は特段の理由なく自由に更新を拒絶できる。
• ③甲が更新拒絶をするには、丙の明示的な同意を得ることが法律上の絶対的な要件とされている。
• ④マスターリース契約には更新拒絶に関する規律は存在せず、契約は、期間満了をもって当然に終了する。

国土交通省が公表する特定賃貸借標準契約書における契約期間中の解約(期間内解約)の取扱いに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①貸主からの期間内解約を特約で定める場合は、借地借家法の正当事由が必要とされている。
• ②貸主からの期間内解約を特約で定めれば、正当事由がなくても直ちに解約できることになる。
• ③借主からの期間内解約を認める特約を定めることは、賃貸住宅管理業法上禁止されている。
• ④期間内解約に関する定めは、特約ではなく標準契約書の本文に置かれる条項である。

特定賃貸借標準契約書に置かれる免責期間の趣旨に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①新築物件で、入居者募集に要する一定期間、サブリース業者の家賃支払義務を免除する趣旨で設けられる。
• ②免責期間とは、オーナー自身が、修繕義務を免除される期間のことを指す条項のことである。
• ③免責期間とは、入居者自身が賃料の支払義務を一定期間免除される制度のことを指している。
• ④免責期間は、物件の引渡日ではなく賃貸借契約が終了する日を起算点として設定される期間のことである。

サブリース業者丙が入居者戊との間で締結する転貸借契約とマスターリース契約との関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①転貸借契約はマスターリース契約とは別個の契約であり、丙は戊に対して賃貸人の地位に立つ。
• ②転貸借契約を締結すると、入居者戊とオーナー甲との間に直接の賃貸借契約が新たに成立する。
• ③転貸借契約が締結されても、丙は戊との関係で賃貸人としての地位に立つことはない。
• ④転貸借契約の内容は、マスターリース契約の内容と完全に一致させなければならない。

オーナー甲とサブリース業者丙との間のマスターリース契約が、甲丙間の合意により解除された場合における入居者戊(転借人)の地位に関する次の記述のうち、民法613条3項の規定に照らして最も適切なものはどれか。

• ①甲は、原則として合意解除をもって戊に対抗することができず、戊は引き続き建物を使用することができる。
• ②マスターリース契約が合意解除されれば、転貸借契約も当然に終了し、戊は直ちに退去義務を負う。
• ③戊の地位は、甲丙間でどのような合意解除がなされた場合であっても、なお保護されるとされている。
• ④甲丙間の合意解除がされた場合、戊は丙に対してのみ責任を問うことができ、甲に対して何らの主張もできない。