敷金・原状回復に関する契約上の取扱いの一問一答

敷金の意義に関する次の記述のうち、民法622条の2の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①名目を問わず、賃料債務その他賃貸借に基づく賃借人の金銭債務を担保する目的で交付する金銭をいう。
• ②敷金とは、賃貸借契約の締結に際して賃借人が賃貸人に交付する礼金と同一の性質を有する金銭をいう。
• ③敷金とは、賃借人が将来の賃料増額分をあらかじめ賃貸人に前払いする趣旨で交付する金銭をいう。
• ④敷金とは、賃貸人が賃借人に対して物件の修繕義務を履行することを担保するために交付する金銭をいう。

敷金返還請求権の発生時期に関する次の記述のうち、民法622条の2の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、敷金返還請求権が発生する。
• ②賃貸借契約を締結した時点で、賃借人は既に敷金返還請求権を取得している。
• ③賃貸借が終了した時点で、賃貸物の返還の有無を問わず直ちに敷金返還請求権が発生する。
• ④敷金返還請求権は、賃貸物の明渡しと同時履行の関係に立つため明渡し前に行使できる。

賃貸借契約が継続している間における敷金の充当に関する次の記述のうち、民法622条の2第2項の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃貸人は、賃借人が賃料等の金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。
• ②賃借人は、賃料の支払いに代えて、いつでも自由に敷金をその弁済に充てるよう賃貸人に請求することができる。
• ③敷金は賃貸借終了後にしか用いることができず、契約継続中に賃料の弁済に充てることはできない。
• ④敷金を賃料の弁済に充てるかどうかは、賃借人と賃貸人が協議して決定すべき義務的な手続とされる。

賃貸借の目的である不動産の譲渡に伴い賃貸人たる地位が譲受人に移転した場合の敷金に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば最も適切なものはどれか。

• ①敷金は、未払賃料等があればその弁済に充当された残額を、譲受人が承継することになる。
• ②敷金は当然には承継されず、譲渡人と賃借人との間でのみ精算されるべきものである。
• ③敷金は、譲渡人が譲受人に承継させる旨をあらかじめ賃借人に通知しなければ、承継されない。
• ④敷金は、賃貸人たる地位が譲渡人に留保された場合であっても、譲受人が承継する。

建物の賃貸借が終了した場合における賃借人の原状回復義務の範囲に関する次の記述のうち、民法621条の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化については、原則として原状回復義務を負わない。
• ②賃借人は、通常の使用によって生じた損耗であっても、経年変化を含めてすべて原状回復しなければならない。
• ③賃借人が原状回復義務を負うのは、賃借人の故意による損傷に限られ、過失による損傷は含まれない。
• ④原状回復義務は賃借人の責めに帰することができない事由による損傷にも及び、天災による損傷も対象となる。

通常損耗の原状回復を賃借人の負担とする特約（通常損耗補修特約）の有効性に関する次の記述のうち、判例の考え方によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃借人が負担する損耗の範囲が具体的に明示され、その趣旨を認識して合意した場合に限り有効となる。
• ②通常損耗を賃借人の負担とする特約は、民法621条の規定に反するため、無効とされる。
• ③賃貸借契約書に「原状回復」という語が記載されてさえいれば、通常損耗補修特約は当然に有効となる。
• ④通常損耗補修特約は、賃借人が事業者である場合に限り、例外的に有効なものと解されている。

賃借人が消費者である賃貸借契約における原状回復に関する特約と消費者契約法との関係に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①消費者の利益を一方的に害する条項については、消費者契約法10条の規定により無効となる場合がある。
• ②消費者契約法は事業者と消費者との間の契約のみを規律するものであり、賃貸借契約には適用されない。
• ③消費者契約法が適用される場合には、賃貸人と賃借人との間の特約はすべて当然に無効となる。
• ④消費者契約法10条は、消費者に不利な条項であっても契約書に明記されていれば有効とする規定である。

賃貸借契約における敷引特約（敷金の一部を返還しない旨の特約）の有効性に関する次の記述のうち、判例の考え方によれば最も適切なものはどれか。

• ①敷引金の額が、賃料の額や契約期間に照らし高額に過ぎるといえない限り、有効となり得る。
• ②敷引特約は敷金という制度の性質と矛盾するため、金額の多寡にかかわらず無効なものとなる。
• ③敷引特約は賃貸人と賃借人が合意しさえすれば、金額の多寡を問わず当然に有効となる。
• ④敷引特約は事業用建物の賃貸借にのみ認められ、居住用建物の賃貸借には適用されない。

賃借人の故意又は過失によって通常の使用収益の範囲を超える損傷が生じた場合の原状回復義務に関する次の記述のうち、民法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①その損傷については、通常の使用収益による損耗とは異なるため、賃借人が原状回復義務を負う。
• ②賃借人の故意又は過失による損傷であっても、経年変化に該当すれば原状回復義務を負わない。
• ③賃借人の故意又は過失による損傷は、賃貸人の事前の承諾がない限り原状回復義務の対象とならない。
• ④賃借人が同居させていた家族の過失によって生じた損傷については、原状回復義務を負わない。

建物賃貸借の終了に伴い賃貸人が敷金を返還する場合の未払賃料等との関係に関する次の記述のうち、民法622条の2の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃貸人は、賃借人に未払の賃料等の債務があるときは、敷金からこれを控除した残額を返還すれば足りる。
• ②賃貸人は、未払賃料等の有無にかかわらず、常に敷金の全額をそのまま賃借人に返還しなければならない。
• ③未払賃料等がある場合、賃貸人は敷金を返還する義務を免れ、敷金相当額を賃貸人が確定的に取得する。
• ④未払賃料等がある場合であっても、賃貸人は敷金とは別に賃借人へ支払いを求めることはできない。