賃貸借契約の終了（解約・解除・定期建物賃貸借）の一問一答

期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃貸人が解約の申入れをした場合の契約終了時期に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①解約の申入れの日から6か月を経過することによって、賃貸借は終了する。
• ②解約の申入れの日から3か月を経過することによって、賃貸借は終了する。
• ③解約の申入れの日から1か月を経過することによって、賃貸借は終了する。
• ④解約の申入れの日から1年を経過することによって、賃貸借は終了する。

期間の定めのない建物賃貸借契約において、賃借人が解約の申入れをした場合の契約終了時期に関する次の記述のうち、民法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①特約がない限り、解約の申入れの日から3か月を経過することによって、賃貸借は終了する。
• ②賃借人からの解約申入れであっても、賃貸人の場合と同じく6か月を経過しなければ終了しない。
• ③賃借人からの解約申入れには正当事由が必要であり、これを欠く申入れは効力を生じない。
• ④賃借人からの解約申入れは、当事者間に特約があっても、法定の3か月の期間が適用される。

賃借人の賃料不払いを理由とする賃貸借契約の債務不履行解除に関する次の記述のうち、民法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃貸人は、相当の期間を定めて催告をし、その期間内に履行がなければ原則として解除できる。
• ②賃貸人は、賃料の不払いが1回でもあれば催告を経ることなく直ちに契約を解除することができる。
• ③賃貸人は、催告期間の経過時に不履行が軽微であっても、当然に契約を解除することができる。
• ④賃貸人は、催告をする場合、書面によらなければならず、口頭による催告は効力を生じない。

賃貸借契約における債務不履行解除に関する判例上の信頼関係破壊の法理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①賃料の不払いがあっても、信頼関係が破壊されたとまではいえない事情があれば解除は認められない。
• ②無催告解除の特約がある場合には、信頼関係が破壊されていなくても無催告で解除することができる。
• ③信頼関係破壊の法理は賃貸人保護のためだけの法理であり、賃借人からの解除には適用されない。
• ④賃借人が無断転貸をした場合には、背信行為と認めるに足りない特段の事情があっても解除できる。

定期建物賃貸借契約の成立要件に関する次の記述のうち、借地借家法38条の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①公正証書等の書面による契約に限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
• ②定期建物賃貸借契約は、書面によらず口頭の合意のみでも有効に成立させることができる。
• ③定期建物賃貸借契約は、公正証書という特定の書式によらなければ成立し得ない。
• ④定期建物賃貸借契約は、賃借人が個人である場合に限られて締結することができるとされる。

定期建物賃貸借契約の更新に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①更新がないこととする旨を定めた場合、期間満了により契約は終了し法定更新の余地はない。
• ②定期建物賃貸借であっても、借地借家法26条の法定更新の規定がそのまま適用される。
• ③定期建物賃貸借では、期間が1年以上でも賃貸人が終了通知をせずに終了を主張することができる。
• ④定期建物賃貸借の期間が満了した場合、賃借人の請求のみによって当然に契約が更新される。

定期建物賃貸借契約を締結するに当たり、賃貸人が賃借人に対して契約の更新がなく期間満了により契約が終了することについての説明を怠った場合の効果に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①契約の更新がないこととする旨の定めは無効となり、通常の更新のある建物賃貸借として扱われる。
• ②説明を怠った場合であっても、契約書に更新がない旨の記載さえあれば定期建物賃貸借として有効である。
• ③説明を怠った場合、賃貸借契約全体が無効となり、賃借人は建物を使用収益することができなくなる。
• ④説明を怠った場合、賃貸人には過料が科されるにとどまり、契約自体の効力には影響しない。

居住の用に供する定期建物賃貸借契約における賃借人からの中途解約の申入れに関する次の記述のうち、借地借家法38条の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①床面積200平方メートル未満の建物で、転勤等やむを得ない事情により使用困難となったときは解約を申し入れられる。
• ②床面積の合計が300平方メートル未満の建物で、やむを得ない事情により使用困難となったときに解約を申し入れられる。
• ③定期建物賃貸借では、やむを得ない事情がある場合でも、期間内に賃借人から中途解約を申し入れることはできない。
• ④中途解約を申し入れられるのは事業の用に供する建物の賃借人に限られ、居住用建物の賃借人には認められない。

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の相違に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば最も適切なものはどれか。

• ①普通建物賃貸借は原則として法定更新されるが、定期建物賃貸借は期間満了により更新なく終了する。
• ②普通建物賃貸借・定期建物賃貸借のいずれも、契約の締結には公正証書等の書面が必要である。
• ③普通建物賃貸借は口頭で締結できないのに対し、定期建物賃貸借は口頭で締結することができる。
• ④普通建物賃貸借・定期建物賃貸借のいずれについても、賃貸人からの更新拒絶に正当事由は不要である。

建物の賃借人が死亡した場合の賃貸借契約の帰趨に関する次の記述のうち、民法及び判例の考え方によれば最も適切なものはどれか。

• ①賃借権は原則として相続の対象となり、民法の一般原則に従って相続人が賃借人の地位を承継する。
• ②賃借権は一身専属的な権利であるため、賃借人の死亡により当然に消滅し相続の対象とならない。
• ③賃借人が死亡した場合、法定相続人がいる限り契約は自動的に終了し新たな契約の締結が必要となる。
• ④賃借人が死亡した場合、相続人が複数いるときは最初に居住していた者のみが単独で賃借権を承継する。