賃貸住宅の維持保全業務の実務（定期点検・修繕計画・長期修繕計画等）の一問一答

賃貸住宅の維持保全における定期巡回・点検の実務に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①定期巡回は入居者から苦情や修繕の依頼を受けた時に行えば足り、自主的に実施する必要はない。
• ②定期巡回の記録は管理業者の内部の資料であるため、賃貸人へこれを報告する義務が生じることはない。
• ③定期巡回の頻度や内容は法令に細かく定められ、規模や築年数による違いを考慮する余地はない。
• ④定期巡回では共用部の清掃の状況や設備の稼働、外観の劣化の兆候を確認し異常の早期発見に努める。

賃貸住宅における長期修繕計画に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①長期修繕計画は一度作成すれば足り、建物の劣化の状況にかかわらず当初の内容どおりに実施する。
• ②長期修繕計画は耐用年数を踏まえ、将来の大規模修繕の時期や概算の費用を見積もり資金の確保を図る。
• ③長期修繕計画の作成は分譲マンションに固有のものであり、賃貸住宅では作成する意義に乏しい。
• ④長期修繕計画は、賃貸住宅の賃借人から毎月の修繕積立金を徴収するための法律上の根拠となるものである。

賃貸住宅の修繕履歴の管理に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①修繕履歴の記録は、修繕を行った年度の会計の処理が終わった時点で速やかに廃棄することが望ましい。
• ②修繕履歴を記録し保管することで不具合の再発の傾向や交換の時期を把握でき、修繕計画にも役立つ。
• ③修繕履歴は入居者が入れ替わるたびに消去し、新たな入居者について改めて作成し直すのが原則である。
• ④修繕履歴の記録や保管は賃貸人が自ら行うものであり、管理業者がこれを行うことは認められない。

賃貸住宅で入居者から「天井から水が漏れている」との緊急連絡を受けた場合の管理業者の実務対応として、最も適切なものはどれか。

• ①まず状況を聴き取って原因の調査や応急の措置を手配し、必要に応じ上階の入居者や業者へ連絡する。
• ②漏水の連絡を受けた場合であっても、翌営業日まで対応をしなければ善管注意義務の違反とはならない。
• ③漏水の原因が特定されるまでの間は、入居者に対して状況の説明を行わないことが望ましい。
• ④漏水への対応は消防法上の義務であるため、まず消防機関へ通報することが何よりも優先される。

入居者が賃貸住宅の鍵を紛失した旨を管理業者に連絡してきた場合の実務対応として、最も適切なものはどれか。

• ①本人であることを確認したうえで解錠や合鍵の貸与、必要に応じた錠前の交換の手配を行うのがよい。
• ②鍵の紛失は入居者の私的な事情であるから、管理業者は解錠や錠前の交換の手配に関与すべきではない。
• ③鍵の紛失があった場合は、防犯上の必要から賃貸人の承諾を得ずに退去を求めることができる。
• ④鍵の紛失の連絡があれば、電話で氏名を名乗った者に対し直ちに合鍵を交付することが望ましい。

賃貸住宅管理業法における「維持保全」の考え方に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①住宅の居室その他の部分について点検・清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行う業務をいう。
• ②賃料の集金と未収の賃料の督促を行い、賃貸人へその結果を報告することのみを内容とする業務をいう。
• ③入居者の募集と賃貸借契約の締結の代理又は媒介を当然に含むものとされている業務のことをいう。
• ④建物の新築の工事について、工事の内容が設計図書のとおりかを確認する施工の管理の業務をいう。

賃貸住宅の維持保全業務における賃貸不動産経営管理士の役割に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①専門的な知識をもって管理業務に携わり、賃貸人と賃借人の双方に配慮した適正な維持保全に寄与する。
• ②賃貸不動産経営管理士でなければ、賃貸住宅の点検や清掃の実務を行うことは認められていない。
• ③賃貸不動産経営管理士の資格は建築士の資格と同一のものであり、設計や工事監理を行う権限も含んでいる。
• ④賃貸不動産経営管理士は維持保全には関与せず、賃貸借契約の締結の業務のみを担う資格である。

入居者から設備の不具合について修繕依頼を受けた場合の管理業者の対応プロセスに関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①修繕の依頼を受けた場合は、賃貸人への報告や承諾を得ることなく、金額を問わず修繕を実施してよい。
• ②入居者の故意による破損であることが明らかな場合でも、賃貸人の費用で修繕する義務を負う。
• ③修繕の依頼への対応は、入居者から書面による申請書が提出された場合に限って開始できる。
• ④依頼の内容を正確に把握して原因や緊急性を判断し、業者を手配して対応の状況を関係者に共有する。

賃貸住宅の維持保全業務を受託した管理業者の善良な管理者の注意義務（善管注意義務）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①善管注意義務は有償で管理業務を受託した場合に生じるものであり、無償で受託したときは生じない。
• ②善管注意義務の程度は、業務を受託した者が専門的な知識や経験を有しないときは著しく軽減される。
• ③善管注意義務は管理受託契約に明記された場合に生じるものであり、記載がなければ注意の義務は生じない。
• ④委託された維持保全の業務を行うに当たり、専門家として一般に期待される程度の注意を払う義務を負う。

空室となっている賃貸住宅の維持管理に関する実務上の留意点として、最も適切なものはどれか。

• ①空室の期間は排水トラップの封水切れによる臭気を防ぐため、定期に通水を行うなどの管理を要する。
• ②空室の期間は入居者がいないため、通水や換気を行わなくても排水の設備に不具合が生じることはない。
• ③空室の維持管理は次の入居者が決まった後に始めれば足り、それまでの間は管理を要しない。
• ④空室の期間の通水や換気は消防法に定められた義務であり、これを怠ると罰則の対象とされる。