Question 1

管理受託契約の成立時期に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理受託契約は、当事者双方の意思表示が合致した時に成立する諾成契約である。【解説】委任（準委任）契約は、当事者の一方が事務処理を委託し、相手方がこれを承諾することによって効力を生ずる諾成契約であり、書面の作成や物の交付を要件としない。管理受託契約もこの性質を受け継ぎ、当事者間の合意のみで成立する。【他の選択肢が不適切な理由】契約締結時書面の交付は賃貸住宅管理業法上管理業者に課された行政法上の義務であり、契約の成立要件ではないため誤り。公正証書の作成は契約の成立要件とはされておらず誤り。契約の成立と履行の開始は別の概念であり、業務の開始を成立時期とする点も誤りである。

Question 2

管理受託契約の締結時に交付すべき書面の記載事項として、賃貸住宅管理業法が求めている内容に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理業務の対象となる賃貸住宅や実施方法は、契約締結時の書面に必ず記載すべき事項とされる。【解説】賃貸住宅管理業法は、管理受託契約を締結したときは遅滞なく委託者に書面を交付しなければならないとし、管理業務の対象となる賃貸住宅や実施方法をその記載事項として求めている。これにより委託者は自らが委託した業務の内容を明確に把握できる。【他の選択肢が不適切な理由】口頭説明のみで書面への記載を省略できるとする点は、書面交付義務の趣旨に反し誤り。対象物件の表示は書面の記載事項として求められており、任意の記載事項であるとする点は誤り。実施方法は契約締結時の書面に記載すべき事項とされており、後日の別途通知で足りるとする点も誤りである。

Question 3

管理受託契約における契約期間の定め方に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

契約期間は当事者の合意で定めることができ、法律上の上限や下限は設けられていない。【解説】管理受託契約の契約期間については、借地借家法のような法定の上限・下限規制は設けられておらず、当事者間の合意によって自由に定めることができる。実務上は1年から数年の期間を定める例が多いが、これは合意に基づくものである。【他の選択肢が不適切な理由】契約期間を一律1年間に固定する法律上の規制は存在せず誤り。法定更新は借家契約について問題となる制度であり、委任契約たる管理受託契約に法定更新の制度が定められているとする点は誤り。契約期間を定めないこと自体が契約を無効にするものではなく誤りである。

Question 4

管理受託契約の書面に記載すべき報酬に関する事項について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

報酬の額、支払の時期及び方法は、契約締結時の書面に必ず記載すべき事項とされている。【解説】賃貸住宅管理業法に基づく契約締結時書面には、報酬に関する事項として報酬の額のほか、支払の時期及び方法を記載することが求められている。委託者が費用負担の内容を正確に把握できるようにするための規律である。【他の選択肢が不適切な理由】報酬は契約締結時の書面への記載事項とされており、口頭合意のみで足りるとする点は誤り。報酬に関する事項には報酬の額だけでなくその支払の時期及び方法も含まれるとされており、支払の時期及び方法の記載を要しないとする点は誤り。報酬の算定方法を賃料の一定割合に限定する法律上の義務はなく誤りである。

Question 5

管理受託契約の更新に関する記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

更新に関する定めは、契約締結時の書面の記載事項として法律上求められている。【解説】賃貸住宅管理業法に基づく契約締結時書面の記載事項には、契約の更新又は解除に関する定めが含まれている。委託者が契約継続の見通しや解約条件を事前に把握できるようにするための規律である。【他の選択肢が不適切な理由】自動更新条項を設けること自体は禁止されておらず、実務上広く用いられているため誤り。更新に関する定めは記載事項として求められており、任意の記載事項とする点は誤り。更新の可否を定めるにあたって行政庁の許可を要するという制度はなく誤りである。

Question 6

管理受託契約の解除に関する定めについて、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

解除に関する事項は、契約締結時に交付する書面の記載事項として求められている。【解説】賃貸住宅管理業法に基づく契約締結時書面には、契約の更新又は解除に関する定めを記載することが求められている。解除事由や手続を明確化することで、当事者間の紛争を未然に防ぐ趣旨がある。【他の選択肢が不適切な理由】民法上委任はいつでも解除できるのが原則であり、解除に関する定めを契約書に置くこと自体が認められないとする点は誤り。委託者に不利益な内容であっても直ちに無効となるものではなく誤り。解除に関する事項は書面の記載事項とされており、口頭合意のみで足りるとする点も誤りである。

Question 7

管理業務の一部を第三者へ再委託する場合の契約書面への記載について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

一部再委託の定めがあるときは、その内容を契約締結時の書面に記載する必要がある。【解説】賃貸住宅管理業法に基づく契約締結時書面の記載事項には、管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときはその内容が含まれる。委託者が管理業務を誰が実際に行うかを把握できるようにするための規律である。【他の選択肢が不適切な理由】一部再委託に関する定めは記載事項に含まれており、記載を要求される事項に含まれないとする点は誤り。記載事項として法律上求められている以上、通知や書面記載が一切不要とする点は誤り。管理業務の一部の再委託に関する事項は、契約締結前に行う重要事項説明の説明事項にも含まれているため、説明を要しない事項とする点も誤りである。

Question 8

管理業者が契約締結時の書面を交付しなかった場合の、契約自体の効力に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

書面の不交付は行政処分の対象となりうるが、契約自体は合意により成立しうる。【解説】管理受託契約は当事者の意思表示の合致によって成立する諾成契約であり、契約締結時書面の交付は成立要件ではない。もっとも、書面交付義務は賃貸住宅管理業法上の業者規制であり、これに違反すれば業務改善命令等の監督処分の対象となりうる。【他の選択肢が不適切な理由】書面の不交付は契約の成立要件の欠如を意味せず、契約自体が当然に無効となるとする点は誤り。既に発生した報酬請求権が書面の不交付により遡って消滅するとする根拠はなく誤り。書面交付義務は行政処分の根拠となりうる規律であり、民事上何らの効果も生じない単なる訓示規定とする点は誤りである。

Question 9

管理受託契約における管理業務の範囲の定め方に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

管理業務の範囲は、点検・修繕手配・入居者対応等を、具体的に特定することが望ましい。【解説】管理業務の範囲が曖昧であると、後日どこまでが受託した業務かをめぐって当事者間で紛争が生じやすい。そのため、点検・修繕手配・入居者対応等の具体的な業務内容として特定して契約書に明示することが望ましいとされる。【他の選択肢が不適切な理由】抽象的な文言のみでは業務範囲が不明確になり紛争の原因となるため、具体的な列挙が望ましいとする本問の趣旨に反する。賃貸借契約書は入居者との契約であり、管理受託契約とは別個の契約であるため、その記載をもって代替できるとする点は誤り。業務範囲を契約書に明示しないことは、委託者による業務内容の把握を困難にするため実務上望ましくなく誤りである。

Question 10

管理受託契約書における当事者の表示に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

委託者及び管理業者を特定できるよう、氏名や住所等を契約書に明確に記載する必要がある。【解説】契約書は当事者間の権利義務関係を明確にする書面であるから、委託者及び管理業者を特定できるよう、それぞれの氏名や住所等を明確に記載する必要がある。これにより後日の紛争時にも契約当事者を確実に確認できる。【他の選択肢が不適切な理由】共有物件の場合は共有者全員が委託者たる地位を有しうるため、一名の氏名のみで足りるとする点は当事者特定の観点から不十分であり誤り。委託者の氏名や住所の記載を任意とする点は当事者特定の必要性に反し誤り。管理業者の商号や登録番号は、委託者が業者を特定し登録の有無を確認する上で重要な情報であり、記載が求められていないとする点は誤りである。

管理受託契約の成立・記載事項の一問一答