特定賃貸借契約（サブリース）の適正化：誇大広告等の禁止・不当な勧誘等の禁止の一問一答

賃貸住宅管理業法第28条の誇大広告等の禁止の規制対象となる者として、最も適切な組み合わせはどれか。

• ①特定転貸事業者及び勧誘者の双方が、誇大広告等の禁止の規制対象とされている。
• ②規制対象となるのは特定転貸事業者のみであり、勧誘者は対象に含まれない。
• ③規制対象となるのは、賃貸住宅管理業としての登録を受けた者のみに限られる。
• ④規制対象となるのは、宅地建物取引業者としての免許を受けた者のみに限られる。

賃貸住宅管理業法第28条の誇大広告等の禁止の対象とされる事項に関する記述として、最も適切でないものはどれか。

• ①賃貸人となろうとする者の家族構成に関する事項も、規制の対象とされている。
• ②特定転貸事業者が支払うべき家賃の額に関する事項は、規制の対象とされている。
• ③賃貸住宅の維持保全の実施方法に関する事項も、規制の対象とされている。
• ④特定賃貸借契約の解除に関する事項についても、規制の対象とされている。

特定転貸事業者Xが行った広告表示のうち、賃貸住宅管理業法第28条の誇大広告等の禁止に違反するおそれが最も高いものはどれか。

• ①「家賃は将来にわたり一切減額されず、契約期間中は保証額を受け取れます」と表示した。
• ②「家賃保証額は、市場動向等の事情により将来見直される場合があります」と表示した。
• ③「詳しい契約条件については、担当の説明を必ずご確認いただきたく存じます」と表示した。
• ④「サブリース契約の具体的な内容については、契約書の記載に基づき締結されます」と表示した。

特定転貸事業者が広告の主要部分で「家賃は保証されます」と大きく表示しつつ、家賃減額の可能性がある旨を極めて小さな文字で分かりにくく記載していた場合の扱いとして、最も適切なものはどれか。

• ①打消し表示が実質的に認識できない態様であれば、誇大広告等の禁止に違反すると評価され得る。
• ②減額の可能性について一言でも記載されていれば、その表示の大きさを問わず違反にはあたらない。
• ③家賃保証をうたう広告は、打消し表示の有無を問わず、それ自体が直ちに違反と評価される。
• ④打消し表示については口頭で説明していれば足り、広告の表示面への記載までは求められない。

賃貸住宅管理業法第29条が禁止する不当な勧誘等に該当する行為として、最も適切なものはどれか。

• ①特定賃貸借契約の勧誘に際し、判断に影響する重要な事項について事実と異なることを告げる行為
• ②相手方となろうとする者の承諾を得た上で、日中の時間帯に電話により勧誘を行うにとどまる行為
• ③相手方から契約の解除の申出を受けた際に、その手続の流れを書面にまとめて案内するだけの行為
• ④家賃の減額を請求する可能性がある旨を明示した上で、契約条件を説明して勧誘を行うだけの行為

特定転貸事業者の担当者が、勧誘の際に借地借家法第32条に基づき家賃が減額される可能性があることを、その重要性を認識しながらあえて説明しなかった場合の評価として、最も適切なものはどれか。

• ①契約の判断に影響する重要な事項を故意に告げない行為として、不当な勧誘等の禁止に違反し得る。
• ②家賃減額の可能性は借地借家法の一般原則であるから、勧誘の段階で説明する義務までは生じない。
• ③契約締結前の重要事項説明の場で説明すれば足り、勧誘の段階で説明しなくても違反にはあたらない。
• ④結果として特定賃貸借契約が締結されなかった場合には、不当な勧誘等の禁止に違反することはない。

賃貸住宅管理業法第29条が禁止する行為として、不実告知や事実の不告知のほかに定められているものはどれか。

• ①特定賃貸借契約の解除を妨げるため、相手方となろうとする者等を威迫する行為
• ②相手方等の承諾を得た上で、午後7時に電話により契約の締結について勧誘する行為
• ③相手方等の求めに応じ、勧誘に先立って契約書の写しを送付しておく行為
• ④相手方等に対し、近傍同種の家賃相場の資料を示して家賃の額を説明する行為

賃貸住宅管理業法における「勧誘者」に該当し得る者の説明として、最も適切なものはどれか。

• ①特定転貸事業者から依頼を受けて特定賃貸借契約の締結の勧誘を行う建設会社等の者
• ②契約の内容や条件には触れずに、特定転貸事業者を単に紹介するにとどまっている者
• ③特定転貸事業者から勧誘を依頼されず、独自に賃貸経営セミナーを主催している者
• ④賃貸住宅の入居者として、特定転貸事業者から住戸を借り受けようとしている者

賃貸住宅管理業法第28条の誇大広告等の禁止と第29条の不当な勧誘等の禁止の適用場面の違いに関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①第28条は広告表示の段階を規律し、第29条は個別の勧誘行為の段階を規律する。
• ②第28条は個別の勧誘行為の段階を規律し、第29条は広告表示の段階を規律する。
• ③両条とも、契約締結後に交付される書面の段階のみを規律の対象とする。
• ④両条とも、規制の対象は賃貸住宅管理業者の登録審査の段階のみに限られる。

いわゆる「サブリース契約」における家賃保証に関する一般的な理解として、最も適切なものはどれか。

• ①家賃が契約当初の金額のまま将来にわたり保証されるとは限らず、減額請求により変動し得る。
• ②家賃保証を掲げた特定賃貸借契約では、いかなる事情があっても家賃が減額されることはない。
• ③家賃保証条項があれば、特定転貸事業者は家賃の減額請求を行うことができなくなる。
• ④家賃保証条項がある場合、賃貸人の側から家賃の増額を請求することはできなくなる。