Question 1

国土交通省が公表する賃貸住宅標準管理受託契約書は、管理業務のうち一定のものについて管理業者が委託者を代理する旨を定めている。この代理権の授与に関する条項が掲げる業務について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

家賃や敷金等の徴収、未収金の督促、入居者からの通知の受領が掲げられている。【解説】標準管理受託契約書の代理権の授与に関する条項は、管理業者が委託者を代理して行う業務として、敷金その他の一時金・家賃・共益費・附属施設使用料の徴収、未収金の督促、賃貸借契約に基づいて入居者から委託者へ向けてなされる通知の受領、賃貸借契約の更新、修繕の費用負担についての入居者との協議、賃貸借契約の終了に伴う原状回復についての入居者との協議の六つを掲げている。金銭の徴収から契約の更新、原状回復の協議まで、賃貸経営の日常的な場面が幅広く含まれている点が特徴である。【他の選択肢が不適切な理由】「入居者の募集活動と入居審査における可否の決定だけが業務として掲げられている」という記述は、掲げられた六つの業務に募集や入居審査が含まれていないうえ、対象を募集関連に限定している点でも条項の内容と食い違う。「建物や設備の点検、清掃といった維持保全に関する作業のみが掲げられている」は、点検や清掃が代理を要しない事実行為であって代理権の授与の条項が扱う対象ではなく、これらに限定する点も誤りである。「委託者の資産全般を対象とする包括的な財産管理の権限が広く掲げられている」は、条項が管理業務のうち各号に列挙されたものに限って代理権を与える構成を採っていることと相容れない。

Question 2

賃貸住宅標準管理受託契約書の代理権の授与に関する条項には、管理業者が一定の業務を実施する場合に委託者と事前に協議し、承諾を求めなければならない旨の定めが置かれている。この定めについて、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

賃貸借契約の更新や原状回復についての協議などが、事前の協議と承諾の対象となる。【解説】代理権の授与に関する条項は、六つの業務のうち後半の三つ、すなわち賃貸借契約の更新、修繕の費用負担についての入居者との協議、賃貸借契約の終了に伴う原状回復についての入居者との協議を実施する場合には、その内容について事前に委託者と協議し、承諾を求めなければならないとしている。これらは委託者の権利義務に与える影響が大きく、賃貸人本人の意思を確かめずに管理業者の判断だけで進めることが適切でないためである。【他の選択肢が不適切な理由】「家賃等の徴収や未収金の督促についても、その都度委託者の書面による承諾を要する」という記述は、徴収と督促が事前協議の対象とされた後半三つの業務に含まれておらず、書面による承諾を都度求める定めも置かれていない点で誤りである。「契約書が掲げる業務はいずれも、委託者への事前の協議や承諾を経ずに実施できる」は、後半三つについて事前協議と承諾を求める但書が現に置かれていることと正面から矛盾する。「事前の協議を要する業務の範囲は、管理業者が単独の判断で決めることができる」は、対象となる業務が契約書上あらかじめ特定されており、管理業者の裁量に委ねられていないことを見落としている。

Question 3

賃貸住宅標準管理受託契約書のコメントは、管理業者が委託者の代理として実施する管理業務の一部について、弁護士法との関係で実施できなくなる場合があることを示している。この点について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

入居者が適法な請求等に応じず紛争となる場合には、当該業務を実施できなくなる。【解説】標準管理受託契約書のコメントは、委託者の代理として管理業者が実施する管理業務のうち、金銭の徴収、未収金の督促、賃貸借契約の更新、修繕費用負担の協議、原状回復の協議について、入居者が管理業者からの適法な請求等に応じず紛争となる場合には、弁護士法が禁じるいわゆる非弁行為に該当することとなり、管理業者はその業務を実施することができなくなると説明している。管理業者の代理権は契約上与えられていても、相手方との間で法律上の争いに発展した段階では、その処理は弁護士でなければ扱えない領域に入るという整理である。【他の選択肢が不適切な理由】「入居者が請求に応じない場合でも、代理権がある限り交渉と和解を継続してよい」という記述は、契約による代理権の授与が弁護士法の規制を免れさせるものではないという前提を取り違えている。「紛争となった場合には、管理業者が委託者に代わって訴訟を提起することができる」は、訴訟における代理が弁護士に留保された典型的な法律事務であることと相容れない。「紛争となった場合であっても、業務管理者を選任していれば当該業務を継続できる」は、業務管理者が賃貸住宅管理業法に基づく管理業務の適正化のための制度であって、弁護士法上の制限を解除する資格ではない点を見落としている。

Question 4

管理業者の業務との関係で問題となる弁護士法第72条が定める規制の内容について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

報酬を得る目的で法律事件に関する法律事務を取り扱うことを業とすることを禁じる。【解説】弁護士法第72条は、弁護士または弁護士法人でない者が、報酬を得る目的で、訴訟事件や非訟事件、行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して、鑑定・代理・仲裁・和解その他の法律事務を取り扱い、またはこれらの周旋をすることを業とすることを禁じている。報酬を得る目的があること、一般の法律事件に関するものであること、法律事務にあたること、業として行うことという要素が規制の枠組みを形づくっている。【他の選択肢が不適切な理由】「弁護士でない者が他人の法律問題について相談に応じる行為そのものを禁止している」という記述は、規制が報酬を得る目的で業として行う場合を捉えるものであり、相談に応じる行為それ自体を広く禁止しているわけではない点で誤りである。「訴訟事件だけを規制の対象とし、示談交渉や和解の代理は対象に含めていない」は、条文が非訟事件や不服申立事件を含む一般の法律事件を対象とし、和解その他の法律事務を明示的に挙げていることと食い違う。「法人が業として行う場合に限って適用され、個人が行う場合は対象に含まれない」は、条文が主体を弁護士または弁護士法人でない者と定めており、個人か法人かで適用を分けていないことを見落としている。

Question 5

管理受託契約を予告期間を置いたうえで終了させようとする場合について、賃貸住宅標準管理受託契約書が定める解約の申入れの主体と方式に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

委託者と管理業者のいずれからも、一定期間前に文書で申し入れて終了させられる。【解説】標準管理受託契約書の解約の申入れに関する条項は、委託者または管理業者が、その相手方に対して少なくとも一定の月数前に文書により解約の申入れを行うことによって、契約を終了させることができると定めている。申入れの主体を一方に限定しておらず、当事者双方に認められている点と、申入れの方式として文書によることが求められている点が要点となる。予告期間の月数は、実際の契約でその都度定めることが想定されている。【他の選択肢が不適切な理由】「解約の申入れができるのは委託者だけであって、管理業者から行うことはできない」という記述は、条項が主体を委託者または管理業者としていることと合わない。「口頭による申入れでも足り、文書によることまでは条項上の要件となっていない」は、文書によることが条項に明記されている点を取り違えている。「申入れができるのは契約期間の満了時に限られ、期間の途中では認められていない」は、予告期間を置いたうえで契約を終了させる仕組みが、期間の途中における終了を認める趣旨のものであることを見落としている。

Question 6

賃貸住宅標準管理受託契約書には、解約の予告期間による終了とは別に、金員の支払によって契約を随時終了させることを認める定めが置かれている。この定めについて、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

委託者は、一定の月数分の管理報酬に相当する額を支払うことで随時終了させられる。【解説】標準管理受託契約書は、解約の予告期間に関する定めにかかわらず、委託者が一定の月数分の管理報酬相当額の金員を管理業者に支払うことにより、随時に契約を終了させることができるとしている。予告期間を待たずに管理を終わらせたい賃貸人の必要に応えつつ、管理業者が受けられたはずの報酬を金銭で填補する仕組みである。この随時終了の権利が与えられている主体は委託者であって、管理業者ではない点が重要である。【他の選択肢が不適切な理由】「管理業者も、同じ額の金員を支払うことによって随時契約を終了させることができる」という記述は、この定めが委託者を主語としていることを取り違えている。管理業者が契約を終わらせる場合は、予告期間を置いた文書による解約の申入れによることになる。「随時の終了には、相手方から書面による同意を得ることが要件として求められている」は、相手方の同意を要さずに金員の支払によって終了させられるという定めの性格と相容れない。「支払うべき金員は、残存する契約期間の管理報酬の総額に相当する額と定められる」は、あらかじめ定めた月数分という限度で額が画されていることと食い違う。

Question 7

管理業者が交替する場面で従前の管理業者から委託者への引継ぎが問題となる。契約が終了したときに管理業者が委託者に対して行うべき事項として賃貸住宅標準管理受託契約書が定める内容のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

物件に関する書類と保管する金員を引き渡すほか、家賃等の滞納状況を報告する。【解説】標準管理受託契約書の契約終了時の処理に関する条項は、契約が終了したときは、管理業者は委託者に対し、物件に関する書類と、契約に関して管理業者が保管する金員を引き渡すとともに、家賃等の滞納状況を報告しなければならないと定めている。書類と金員という物の引渡しにとどまらず、誰がいくら滞納しているかという情報の引継ぎまで求めている点に意味がある。管理業者が交替する場面で、新たな管理業者や賃貸人が滞納の督促を続けられるようにするための定めである。【他の選択肢が不適切な理由】「保管する金員の引渡しのみが求められ、書類を引き渡すことまでは求められない」という記述は、条項が書類と金員の双方の引渡しを求めていることと合わない。「書類と金員の引渡しは求められるが、家賃等の滞納状況を報告する必要まではない」は、滞納状況の報告が引渡しと並んで明記されている点を取り違えている。「書類の引渡しと滞納状況の報告は、委託者から請求があった場合にのみ行えばよい」は、契約が終了したときに当然に生じる義務として定められていることを見落としており、請求を条件とする限定は条項に置かれていない。

Question 8

賃貸住宅標準管理受託契約書は、入居者への対応に関する条項において、管理受託契約が終了したときの入居者への通知について定めている。この通知について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

契約が終了したときは、委託者と管理業者の双方が入居者へ遅滞なく通知を行う。【解説】標準管理受託契約書の入居者への対応に関する条項は、契約を締結したときには管理業者が入居者に対し管理業務の内容や実施方法、連絡先を通知するものとしたうえで、契約が終了したときには委託者および管理業者が入居者に対し、遅滞なく、その管理業者による管理業務が終了したことを通知しなければならないとしている。締結時の通知が管理業者を主体とするのに対し、終了時の通知は委託者と管理業者の双方が主体とされている点が異なる。入居者にとっては家賃の支払先や連絡先が変わる重大な変更であるため、双方から確実に伝えられるようにする趣旨である。【他の選択肢が不適切な理由】「契約の終了に伴う入居者への通知は、管理業者だけが行うものと定められている」という記述は、終了時の通知の主体が委託者と管理業者の双方とされていることを取り違えている。「入居者への通知が求められるのは契約の締結時のみで、終了時には求められない」は、終了時の通知を定める規定が現に置かれていることと矛盾する。「契約の終了の通知は、次に管理業務を引き継ぐ業者が行うものと定められている」は、後任の管理業者が当該契約の当事者ではなく、通知の主体として定められていない点を見落としている。

Question 9

管理受託契約が終了した後の管理業者の対応に関し、委任の終了後の処分について定める民法の規律について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

急迫の事情があるときは、委任者側が事務を処理できるに至るまで必要な処分をする。【解説】民法は、委任が終了した場合において急迫の事情があるときは、受任者またはその相続人もしくは法定代理人は、委任者またはその相続人もしくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならないと定めている。契約が終わった途端に事務が放り出されて委任者が不測の損害を被ることを防ぐための規律であり、管理受託契約でいえば、契約終了の直後に漏水などの急を要する事態が生じた場合に、賃貸人が自ら対応できるようになるまでの応急の措置がこれにあたる。【他の選択肢が不適切な理由】「委任が終了した以上は、急迫の事情が生じたとしても対応する義務を負うことはない」という記述は、まさに急迫の事情がある場合を捉えて義務を課しているこの規律の存在自体を否定するものである。「受任者が必要な処分をする義務は、委任者から改めて依頼を受けた場合に生じる」は、義務が法律上当然に生じるものであって、新たな依頼を条件とするものではない点で誤りである。「急迫の事情の有無にかかわらず、受任者は従前の事務を継続する義務を負い続ける」は、義務の範囲が急迫の事情がある場合の必要な処分に限られ、事務全般を続ける義務まで課されるわけではないことを見落としている。

Question 10

管理受託契約が委任に関する民法の規定によって終了した場合に、その終了事由を相手方に主張するための要件について、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

終了事由は、相手方に通知したか相手方が知っていたのでなければ対抗できない。【解説】民法は、委任の終了事由について、これを相手方に通知したとき、または相手方がこれを知っていたときでなければ、その相手方に対抗することができないと定めている。通知をした場合と、相手方が事由を知っていた場合のいずれかがあればよく、両方が揃うことまでは求められていない。契約が終わったことを知らないまま事務を続けたり費用を支出したりした当事者を保護する趣旨の規律である。【他の選択肢が不適切な理由】「終了事由は、その発生と同時に当然に相手方へ対抗することができることになる」という記述は、通知または相手方の了知を対抗の要件とするこの規律の内容を否定するものである。「終了事由を対抗するためには、公正証書によって通知することが求められている」は、通知の方式について公正証書によるべきものとする制限が置かれていない点で誤りである。「相手方が終了事由を知っていた場合でも、通知を欠けば対抗することはできない」は、相手方が知っていたことが通知と並ぶもう一つの要件として定められており、通知がなくても対抗が認められる場合があることを見落としている。

管理受託契約における代理権の授与・非弁行為の制限と契約終了時の引継ぎの一問一答