Question 1

賃貸住宅管理業の登録が必要になるのは、管理戸数が何戸以上のときか。

Accepted Answer

200戸以上。法第3条第1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならないと定めつつ、ただし書で、事業の規模が国土交通省令で定める規模未満であるときは登録を要しないとしています。その規模は施行規則第3条で賃貸住宅管理業に係る賃貸住宅の戸数が200戸と定められており、管理戸数200戸以上が登録義務の目安になります。小規模な事業者にまで一律に登録の手続と義務を課すと負担が重すぎるため、線引きが設けられているという趣旨です。なお200戸未満でも任意に登録を受けることができ、登録すれば法の義務がそのまま適用されます。実務では、登録していること自体がオーナーに対する信頼の材料になります。他の選択肢について：・100戸以上：省令が定める規模は200戸で、100戸ではありません。・50戸以上：このような戸数を基準とする定めは置かれていません。・戸数にかかわらず必要：規模未満の事業者には登録義務が課されていません。

Question 2

賃貸住宅管理業の登録の有効期間はどれか。

Accepted Answer

5年ごとに更新を受ける。法第3条第2項は、賃貸住宅管理業の登録は5年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって効力を失うと定めています。事業者が今も適格かどうかを定期的に確かめるための仕組みです。更新の手続で気をつけたいのは、期間の切れ目に空白ができないようになっている点です。更新の申請があったのに有効期間の満了の日までに処分がされないときは、従前の登録は処分がされるまでの間なお効力を有します（同条第3項）。そして更新がされたときの新しい有効期間は、申請が通った日からではなく、従前の有効期間の満了の日の翌日から起算されます（同条第4項）。行政の処理が遅れても事業者が不利にならず、かつ5年という周期がずれない作りです。他の選択肢について：・3年ごと：更新の周期は5年ごとで、3年ではありません。・10年ごと：10年という期間は法律上定められていません。・更新は不要：有効期間が定められており、更新を受けなければ効力を失います。

Question 3

賃貸住宅管理業の登録の更新は、いつ申請するか。

Accepted Answer

満了の日の90日前から30日前まで。施行規則は、登録の更新を受けようとする者は、現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならないと定めています。「90日前から30日前まで」という数字をそのまま覚えてください。締切を満了の日の30日前に置いているのは、審査に必要な時間を確保するためです。それでも満了の日までに処分がされないときは、従前の登録が処分まで有効に存続する仕組みが用意されているので、期間内に申請しておけば事業が止まることはありません。他の選択肢について：・30日前から満了の日まで：申請できる期間の締切は満了の日の30日前であり、それ以降には申請できません。・満了後30日以内：更新は有効期間の中で申請するもので、満了してから申請する制度ではありません。・1年前から6か月前まで：これは借地借家法の更新拒絶の通知の期間で、登録の更新の申請期間ではありません。数字が似ているので取り違えに注意しましょう。

Question 4

賃貸住宅管理業者が営業所ごとに掲げなければならないものはどれか。

Accepted Answer

公衆の見やすい場所に掲げる標識。法第19条は、賃貸住宅管理業者は、その営業所または事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならないと定めています。標識には商号や登録番号などが記載されており、店先を見ただけで「ここは登録を受けた事業者だ」と分かるようになっています。管理を任せようとするオーナーや、相談に来た入居者が、相手の素性をその場で確かめられるようにするための決まりです。これと対になるのが法第8条の登録簿の一般への閲覧で、国土交通大臣は賃貸住宅管理業者登録簿を誰でも見られる状態にしておかなければなりません。店頭の標識と公の名簿という、外から確認できる二重の仕組みが用意されているわけです。他の選択肢について：・従業者の顔写真と氏名：掲示は求められておらず、従業者には証明書を携帯させることが義務づけられています。・管理物件の一覧表：掲示すべきものとはされていません。・帳簿の写し：帳簿は営業所ごとに備え付けて保存するもので、掲げるものではありません。

Question 5

業務管理者は、どの単位で何人以上選任することとされているか。

Accepted Answer

営業所又は事務所ごとに1人以上。法第12条第1項は、賃貸住宅管理業者は、その営業所または事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任して、その営業所等における業務に関する管理および監督に関する事務を行わせなければならないと定めています。管理受託契約の内容が明確か、維持保全の実施方法が妥当かといった点を、現場で目を光らせる役割です。あわせて押さえたいのが、同条第3項の業務管理者は他の営業所または事務所の業務管理者となることができないという定めです。営業所をまたいだ兼任は認められません。1人が複数の拠点を掛け持ちすると、実際には目が行き届かず制度が形だけになってしまうためです。他の選択肢について：・営業所ごとに5人以上：法が求めるのは1人以上です。・事業者全体で1人以上：選任の単位は営業所または事務所であって、事業者単位ではありません。・200戸ごとに1人以上：人数を管理戸数に比例させる定めは置かれていません。

Question 6

営業所の業務管理者が全員欠けた場合、その営業所はどうなるか。

Accepted Answer

新たに選任するまで管理受託契約を結べない。法第12条第2項は、選任した業務管理者の全てが登録の拒否事由に該当し、または全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間、その営業所または事務所において管理受託契約を締結してはならないと定めています。ここで正確に読み取りたいのは、禁止されるのが新たな管理受託契約の締結だけだという点です。すでに受託している物件の点検や清掃まで止めてしまえば、入居者が住めなくなってしまいます。監督する人がいない状態で新しい仕事を増やさない、という限度の規制なのです。この禁止に違反して契約を締結した場合は30万円以下の罰金の対象になります。他の選択肢について：・業務を全面的に停止する：条文が禁じるのは管理受託契約の締結で、業務の全面停止までは求めていません。・2週間以内なら締結してよい：このような猶予期間は定められていません。・本店にいれば支店は営業できる：選任は営業所ごとに必要で、他の営業所の業務管理者による兼任も認められていません。

Question 7

賃貸住宅管理業者の名義貸しについて正しいものはどれか。

Accepted Answer

自己の名義で他人に営ませてはならない。法第11条は、賃貸住宅管理業者は自己の名義をもって、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはならないと定めています。これを名義貸しの禁止といいます。登録制度は、その事業者に財産的な基礎があるか、不正な行為をするおそれがないかといった適格性を一つひとつ審査する仕組みです。名義だけを貸して実質的には審査を受けていない別の者に営ませると、審査の意味がまるごと失われ、制度の根幹が崩れてしまいます。そのため罰則も重く、違反した場合は無登録営業と同じく1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科の対象となります。他の選択肢について：・書面で契約すればよい：契約の形式を整えても、名義貸しの禁止に触れることに変わりはありません。・相手が有資格者なら貸せる：相手の資格の有無によって禁止が解除される定めはありません。・罰則はない：名義貸しには、この法律で最も重い類型の罰則が用意されています。

Question 8

管理業務の再委託について正しいものはどれか。

Accepted Answer

全部を他の者に再委託してはならない。法第15条は、賃貸住宅管理業者は、委託者から委託を受けた管理業務の全部を他の者に対し再委託してはならないと定めています。自分では何もせず、丸ごと他社に投げて手数料だけを取る形を禁じる趣旨です。賃貸人は、その業者を信頼して選んだからです。裏を返すと、清掃や設備点検、消防用設備の保守といった業務の一部を専門業者へ再委託することは禁止されていません。むしろ実務では当たり前に行われています。ただしその場合も、委託者に対して責任を負うのは管理受託契約の当事者である管理業者自身です。再委託先がミスをしたから知らない、とは言えません。他の選択肢について：・一部でも禁止される：禁止されているのは全部の再委託で、一部の再委託まで禁じてはいません。・承諾があれば全部でも可：委託者の承諾を得ても、全部の再委託は認められません。・再委託先が登録業者なら可：再委託先の登録の有無によって禁止が解除される定めはありません。

Question 9

賃貸住宅管理業者の帳簿の保存期間はどれか。

Accepted Answer

事業年度の末日に閉鎖し閉鎖後5年間。賃貸住宅管理業者は、営業所または事務所ごとに業務に関する帳簿を備え付け、委託者ごとに管理受託契約について所定の事項を記載しなければなりません（法第18条）。この帳簿は施行規則第38条第3項により、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間保存する必要があります。記載事項は、委託者の商号・名称・氏名、管理受託契約を締結した年月日、契約の対象となる賃貸住宅、受託した管理業務の内容、報酬の額、契約における特約その他参考となる事項の六つです。後日トラブルが起きたときに、誰との間でいつ何を約束したのかを行政も当事者もたどれるようにしておく、という狙いがあります。帳簿は紙でなくても、必要に応じて営業所で紙面に表示できる電磁的記録であれば差し支えありません。他の選択肢について：・閉鎖後3年間：3年間は、特定転貸事業者が業務状況調書等を営業所に備え置く期間です。・10年間：10年という期間は定められていません。・契約終了時に廃棄：契約が終了しても、閉鎖後5年間の保存が求められます。

Question 10

賃貸住宅管理業者登録簿について正しいものはどれか。

Accepted Answer

国土交通大臣が一般の閲覧に供する。法第8条は、国土交通大臣は賃貸住宅管理業者登録簿を一般の閲覧に供しなければならないと定めています。「一般の閲覧に供する」とは、誰でも見られる状態にしておくという意味です。これから管理を任せようとしているオーナーが、その相手が本当に登録を受けた事業者かどうかを自分で確かめられるようにするための規定です。登録簿には、商号・名称・氏名や住所、法人なら役員の氏名、営業所または事務所の名称と所在地、登録年月日と登録番号が登録されます。これらの事項に変更があったときは30日以内に届け出る必要があり、届出を受けた事項も登録簿に反映されます。営業所ごとに掲げる標識とあわせて、外から確認できる二重の仕組みになっています。他の選択肢について：・個別の許可が必要：閲覧のために許可を受けることを求める規定は置かれていません。・委託中の賃貸人だけ：閲覧できる者を限る定めはなく、一般の閲覧に供されます。・外部には公開されない：一般の閲覧に供することが法律上の義務です。

基礎-2 賃貸住宅管理業の登録制度の基本の一問一答