Question 1

賃貸住宅管理業法にいう「賃貸住宅」に当たるものはどれか。

Accepted Answer

人が生活の本拠として借りている住宅。賃貸住宅とは、賃貸の用に供する住宅、つまり人の居住の用に供する家屋またはその一部をいいます（法第2条第1項）。生活の本拠として借りられている賃貸マンションの一室は、この定義に当てはまります。判断の物差しは「人が生活の本拠（＝暮らしの中心にしている場所）として住むための建物か」の一点です。人の生活の本拠として使う目的以外に供されていると認められるものは施行規則第1条で除外されており、旅館業法の許可に係る施設、国家戦略特別区域法の認定事業に使われている施設、住宅宿泊事業（いわゆる民泊）の届出住宅の三つがこれに当たります。泊まるための建物と住むための建物を切り分けているわけです。他の選択肢について：・旅館業の許可を受けた客室：旅館業法の許可に係る施設である住宅は、省令で賃貸住宅から除かれています。・民泊に使われている住宅：住宅宿泊事業の用に供されている届出住宅も、同じく省令で除外されています。・居住部分のない貸事務所：人の居住の用に供する家屋ではないため、そもそも「住宅」に当たりません。

Question 2

賃貸借契約で、建物を貸す側の当事者を何と呼ぶか。

Accepted Answer

賃貸人。建物を貸す側を賃貸人、借りる側を賃借人といいます。日常の言葉では、賃貸人は「貸主」「オーナー」「大家」、賃借人は「借主」「入居者」と呼ばれますが、法律や契約書では賃貸人・賃借人という言い方をします。まずこの二つを取り違えないことが、賃貸管理を学ぶ出発点です。修繕の義務を負うのは賃貸人、賃料を払う義務を負うのは賃借人、というように、条文はすべてこの呼び分けを前提に書かれているからです。賃貸管理には、このほかに管理業者（賃貸人から委託を受けて建物の維持保全などを行う会社）とサブリース業者（賃貸人から借り上げて入居者に転貸する会社）が登場します。誰がどの立場に立つのかを図に描いてみると、制度の全体像がつかめます。他の選択肢について：・賃借人：賃料を払って建物を借りる側の当事者で、貸す側ではありません。・転借人：賃借人からさらに又借りをした人で、サブリースの入居者がこれに当たります。・受任者：委任契約で事務の処理を引き受ける側を指す言葉です。

Question 3

賃貸住宅管理業法にいう「維持保全」に当たるものはどれか。

Accepted Answer

点検や清掃などの維持と必要な修繕。維持保全とは、住宅の居室およびその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、および必要な修繕を行うことをいいます（法第2条第2項第1号）。「日常の手入れ（維持）」と「壊れたところの直し（修繕）」がセットになっている点が要点です。賃貸住宅管理業は、この維持保全を行う業務を中核としています。賃貸人のために維持保全に係る契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を行う業務、つまり工事業者との契約を賃貸人に代わって整える仕事も、維持保全を行う業務に含まれます。家賃や敷金の管理は、これと併せて行う場合にだけ管理業務になるという位置づけです。まず維持保全ありき、と覚えてください。他の選択肢について：・取り壊して建て直すこと：既存の建物を維持し修繕する行為ではないため、維持保全には含まれません。・入居者募集の媒介：賃貸借の媒介は宅地建物取引業に当たる行為で、維持保全そのものではありません。・家賃を賃貸人へ送金すること：金銭の管理を行う業務であり、維持保全とは別に位置づけられています。

Question 4

家賃や敷金の管理だけを受託し、点検や修繕は受託しない事業はどう扱われるか。

Accepted Answer

管理業には当たらず登録も要らない。管理業務は、維持保全を行う業務と、これと併せて行う家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理を行う業務の二つから成ります（法第2条第2項）。金銭の管理のほうは条文で「前号に掲げる業務と併せて行うものに限る」とされているため、金銭の管理だけを引き受ける事業は賃貸住宅管理業に当たりません。この仕組みは、法律が守ろうとしているものを考えると納得できます。入居者の住まいの安全と賃貸経営の安定を確保するのが目的なので、建物に手を入れる維持保全が中核に置かれているのです。送金代行だけを行う会社は、この中核部分を担っていないため対象外になります。他の選択肢について：・金銭を扱えば当たる：金銭の管理は維持保全と併せて行う場合に限って管理業務となるので、単独では当たりません。・賃貸人が個人なら当たらない：賃貸人が個人か法人かは、管理業に当たるかどうかとまったく関係がありません。・200戸以上なら当たる：200戸は登録が必要かどうかを分ける規模の基準で、管理業に当たるかどうかの基準ではありません。

Question 5

管理受託方式で、入居者と賃貸借契約を結ぶのは誰か。

Accepted Answer

建物の所有者であるオーナー。管理受託方式では、オーナーが賃貸人のまま入居者と賃貸借契約を結びます。管理業者はその賃貸人から委託を受けて管理業務を行うだけで、賃貸借契約の当事者にはなりません。これがサブリース方式との最大の違いです。サブリース方式では、管理業者がいったんオーナーから建物を借り（原賃貸借＝特定賃貸借契約）、自分が転貸人となって入居者に貸します。契約書に名前が並ぶ順番を思い浮かべると整理できます。管理受託方式は「オーナー—入居者」の一本線に管理業者が外から手を貸す形、サブリース方式は「オーナー—管理業者—入居者」と契約が二段になる形です。空室が出たときに家賃を受け取れなくなるのが誰かも、この違いから決まります。他の選択肢について：・委託を受けた管理業者：これはサブリース方式の説明で、管理受託方式には当てはまりません。・両名が賃貸人になる：管理の委託によって管理業者が賃貸人の地位を分け持つことはありません。・業務管理者：営業所の業務を管理・監督する立場で、契約の当事者ではありません。

Question 6

オーナーから業者が建物を借り上げ、その業者が入居者に貸す方式を何と呼ぶか。

Accepted Answer

サブリース方式。オーナーが業者に建物を貸し、その業者が入居者へまた貸しする形を、実務でサブリース方式と呼びます。法律上は、オーナーと業者との間の大もとの賃貸借が特定賃貸借契約に当たります。法第2条第4項は、特定賃貸借契約を、賃貸住宅の賃貸借契約であって賃借人がその賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものと定義しています。覚え方の軸は「借りた人が、また貸しを事業として行うために借りているか」です。目的が転貸事業であれば、契約書の名前が何であっても特定賃貸借契約になります。なお、賃借人が賃貸人の親族や親会社・子会社など、人的関係や資本関係で密接な関係を有する者として省令で定められている場合は、この定義から除かれます。他の選択肢について：・管理受託方式：オーナーが賃貸人のまま、管理業務だけを業者に委託する方式です。・自主管理方式：オーナーが業者に委託せず、自分で管理を行うやり方を指す実務上の呼び名です。・媒介方式：入居者募集の仲介を指す言葉で、建物を借り上げる方式ではありません。

Question 7

サブリース方式で、入居者と賃貸借契約を結ぶのは誰か。

Accepted Answer

借り上げたサブリース業者。サブリース方式では、オーナーから建物を借り上げた業者が転貸人となり、入居者との賃貸借契約の当事者になります。法第2条第5項は、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者を特定転貸事業者と定義しており、これが一般にサブリース業者と呼ばれる立場です。契約は二段になります。オーナーと業者の間が原賃貸借（特定賃貸借契約）、業者と入居者の間が転貸借です。入居者は業者に家賃を払い、業者はオーナーに借上げ賃料を払います。ここから、この方式の意味も見えてきます。空室が出ても業者はオーナーへ賃料を払う約束をしているため、空室のリスクを業者が引き受けるのが売りになっているのです。ただし賃料が将来減額されることもあるため、法は厳しい規制を置いています。他の選択肢について：・オーナー：オーナーが入居者と直接契約するのは管理受託方式です。・業務管理者：営業所ごとに選任される担当者で、契約の当事者ではありません。・宅地建物取引業者：入居者の募集を仲介しても、賃貸借の当事者にはなりません。

Question 8

サブリースの誇大広告や不当な勧誘の禁止は、誰に適用されるか。

Accepted Answer

サブリース業者とその勧誘者。誇大広告等の禁止（法第28条）と不当な勧誘等の禁止（法第29条）は、特定転貸事業者と勧誘者、あわせて「特定転貸事業者等」に適用されます。勧誘者とは、特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいいます。勧誘者まで対象に含めたのは、サブリース被害の多くが業者本人ではなく周辺の関係者の働きかけで始まっていたからです。建設会社が「土地活用でアパートを建てませんか」と持ちかけ、その先でサブリース契約に結びつける流れが典型例で、不動産業者や金融機関が勧誘者になることもあります。業者本人だけを規制しても、勧誘の入口が野放しでは意味がないというわけです。なお、これらの規制は賃貸住宅管理業の登録の有無とは無関係に適用されます。他の選択肢について：・登録を受けた業者だけ：登録していない事業者にも規制はそのまま及びます。・建物のオーナーだけ：オーナーは規制によって守られる側であり、規制の名宛人ではありません。・入居者である転借人だけ：転借人は住まいを借りる側で、規制の対象ではありません。

Question 9

業務管理者になるために必要な管理業務の実務経験は、何年以上か。

Accepted Answer

2年以上。施行規則第14条は、業務管理者の要件を管理業務に関し2年以上の実務の経験を有する者（または国土交通大臣がこれと同等以上の能力を有すると認めた者）であって、次の二つのルートのいずれかに当てはまる者としています。一つは登録証明事業による証明を受けている者、すなわち賃貸不動産経営管理士のルート、もう一つは宅地建物取引士で国土交通大臣の指定する講習を修了した者のルートです。つまり「2年以上の実務経験」という土台の上に、資格または講習が乗る二階建ての構造になっています。あわせて、登録拒否事由の一定のものに該当しないことも求められます。実務を知らないまま現場の管理・監督を任せるわけにはいかない、という考え方が経験年数の要件に表れています。他の選択肢について：・1年以上：省令が定める期間より短く、要件を満たしません。・5年以上：宅地建物取引業の専任の宅地建物取引士などで見かける年数ですが、ここでは2年以上です。・10年以上：このような長期の経験を求める定めは置かれていません。

Question 10

賃貸不動産経営管理士の資格は、法令上どのような意味を持つか。

Accepted Answer

業務管理者になるための資格の一つ。賃貸不動産経営管理士試験は、国土交通大臣の登録を受けた登録証明事業（＝業務管理者に必要な知識と能力があることを証明する事業）として実施されています。合格して所定の登録を受けた人は、管理業務に関し2年以上の実務経験など他の要件も満たせば、営業所または事務所ごとに選任される業務管理者になることができます。この資格が国家資格に準じる重みを持つのは、業務管理者への道が法令で位置づけられているからです。試験は四肢択一50問・120分で行われ、指定の講習を修了した人は5問が免除されて45問になります。他の選択肢について：・資格だけで管理業を営める：賃貸住宅管理業を営むには事業者としての登録が必要で、個人の資格だけでは営めません。・売買や交換の媒介を行える：売買の媒介は宅地建物取引業の免許を要する行為で、本資格の効果ではありません。・宅地建物取引士と同じ効果：重要事項の説明など宅地建物取引士に固有の事務を行えるようになるわけではありません。

基礎-1 賃貸管理の全体像と登場人物の一問一答