不動産登記と評価の一問一答

不動産登記記録の構成に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①表題部には不動産の物理的状況、権利部（甲区・乙区）には権利に関する事項が記録される。
• ②原則として、登記記録は権利部のみによって構成されており、表題部という区分そのものは存在しない。
• ③実際には、所有権に関する事項は権利部乙区に、抵当権等の事項は権利部甲区に記録される。
• ④一般的には、登記記録には、不動産の所在や面積、構造等の物理的状況は一切記載されない。

登記事項証明書に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①法務局（登記所）で、利害関係の有無にかかわらず誰でも交付を請求できる。
• ②一般に、登記事項証明書の交付を請求できるのは、その不動産の所有者本人に限られる。
• ③登記事項証明書は、法務局の窓口まで直接出向かなければ一切取得できない。
• ④なお、登記事項証明書には、抵当権の設定状況についても一切記載されない。

不動産登記の効力（公信力）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①日本の不動産登記には公信力がなく、登記を信頼して取引しても権利を取得できないことがある。
• ②元来、実際には、日本の不動産登記には公信力があり、登記記録どおりの権利が常に保証される。
• ③登記記録の内容は、実際の権利関係と常に完全に一致することが法律上保証されている。
• ④この場合、不動産登記には対抗力すらなく、第三者への対抗要件として全く機能しない。

不動産の価格に関する「一物四価」の考え方として、正しいものはどれか。

• ①同一の不動産について、実勢価格・公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額という異なる価格が存在する。
• ②一般に、不動産の価格は常に一つだけに定まり、複数の評価額が併存することはないのが実情である。
• ③一般に、一物四価とは、同一の物件について4人の異なる所有者が共有している状態を指す用語にほかならない。
• ④原則として、公示価格と固定資産税評価額は、常に完全に同一の金額になる仕組みにほかならない。

地価公示制度に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1回、標準地の正常な価格を公示する制度である。
• ②地価公示は、各都道府県が独自に毎年7月時点の価格を公表する制度である。
• ③一般に、地価公示価格は、相続税評価額を算定する際にそのまま用いられる価格である。
• ④地価公示制度は、固定資産税評価額を決定するための唯一の基準となる制度である。

都道府県地価調査に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①都道府県知事が、毎年7月1日時点の基準地の価格を調査・公表する制度である。
• ②一般に、都道府県地価調査は、国が全国一律の基準地について実施する制度である。
• ③実務上は、都道府県地価調査における基準日は、地価公示と同じ1月1日である。
• ④一般に、都道府県地価調査は、地価公示制度が廃止された後継として設けられた制度である。

相続税路線価に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①相続税・贈与税の課税価格を計算する際の土地の評価基準で、公示価格の80%程度を目安に定められる。
• ②原則として、相続税路線価については、公示価格と全く同一の金額にそのまま設定されるものにほかならない。
• ③一般に、相続税路線価は、固定資産税の計算に用いる評価額として定められているものにほかならない。
• ④原則として、相続税路線価は、国税庁ではなく各市区町村が個別に決定している法定制度である。

固定資産税評価額に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①市町村（東京23区は都）が、固定資産税等の課税標準とするために決定する評価額である。
• ②固定資産税評価額の金額は、地価公示価格と常に完全に同一の金額に定められている。
• ③現に、固定資産税評価額というものは、毎年必ず見直され続ける仕組みになっているものである。
• ④固定資産税評価額は、相続税の計算に用いる路線価とも常に全く同一の金額である。

不動産鑑定評価の手法である原価法に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①対象不動産を再調達するために要する原価を求め、経過年数等に応じた減価修正を行って価格を求める手法である。
• ②原則として、原価法は、近隣にある類似した複数の不動産の取引事例のみをもとに価格を算定する手法にほかならない。
• ③一般に、原価法は、将来その不動産が生み出すと期待される収益のみをもとに価格を求める手法にほかならない。
• ④一般に、原価法は、土地の評価には一切用いられず建物の評価にのみ用いられる手法という内容にほかならない。

不動産鑑定評価の手法である収益還元法に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を、還元利回り等を用いて現在価値に割り引いて価格を求める手法である。
• ②原則として、収益還元法は、賃貸用として他人に貸し出している不動産以外には一切適用できない手法である。
• ③原則として、収益還元法では、対象不動産を取得した際の過去の取得原価のみをもとに価格を算定する手法にほかならない。
• ④原則として、収益還元法は、自分自身で使用する自用の住宅の鑑定評価には全く適用されない手法にほかならない。