担保責任の特約の制限の一問一答

宅地建物取引業者A（自ら売主）と買主Bとの間の売買契約書に、契約不適合責任について民法の規定よりも買主に不利となる特約が定められていた（引渡しから2年以上とする特約を除く）。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①この特約は、当事者の合意に基づく以上、常に有効とされる。
• ②民法より不利な特約であっても、宅建業法上は問題とならない。
• ③この特約は、宅建業法上、原則として無効になるとされる。
• ④この特約の効力は、Bの職業によって左右されるとされる。

宅地建物取引業者C（自ら売主）と買主Dとの間の売買契約書に、契約不適合の通知期間を目的物の引渡しの日から2年とする特約が定められていた。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①引渡しから2年とするこの特約は、例外的に有効とされる。
• ②この特約は、民法より不利であるため無効とされている。
• ③通知期間に関する特約は、常に無効とされていることになる。
• ④この特約は、Dの承諾があって初めて有効となるとされる。

宅地建物取引業者E（自ら売主）と買主Fとの間の売買契約書に、契約不適合の通知期間を引渡しの日から1年とする特約が定められていた。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①引渡しから1年とするこの特約も、例外として有効とされる。
• ②通知期間の長さは、特約の効力と一切関係しないとされる。
• ③この特約は、Eの善意・悪意によって効力が左右されるとされる。
• ④引渡しから1年とするこの特約は、宅建業法上無効とされる。

宅地建物取引業者G（自ら売主）と買主Hとの間の売買契約書に、契約不適合責任を一切負わない旨の特約が定められていた。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①責任を全部免除する特約は、宅建業法上有効とされる。
• ②契約不適合責任を全部免除する特約は、無効とされる。
• ③この特約は、代金を減額していれば有効となるとされる。
• ④責任の全部免除は、引渡し後であれば有効とされている。

宅地建物取引業者I（自ら売主）と買主Jとの間の売買契約における契約不適合責任に関する特約が無効となった場合の規律に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①特約が無効となれば、契約全体が無効になるとされる。
• ②無効となった場合、Iは一切の責任を負わないとされる。
• ③無効となった部分については、民法の規定が適用される。
• ④無効の場合の規律は、宅建業法上定められていないとされる。

宅地建物取引業者K（自ら売主）と宅地建物取引業者Lとの間の建物の売買契約において、契約不適合責任について民法の規定より買主に不利な特約を定めた。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①買主が宅建業者であるため、40条の制限は適用されない。
• ②買主が宅建業者であっても、40条の制限は適用される。
• ③40条の制限は、買主の属性にかかわらず常に適用されるとされる。
• ④この特約は、買主が宅建業者である場合は当然に無効とされる。

宅地建物取引業者M（自ら売主）が、買主Nとの間の売買契約書に、通知期間を引渡しの日から3年とする特約を定めた。この特約の効力に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①3年という期間は、2年を超えるため無効とされる。
• ②通知期間は、2年ちょうどでなければ無効とされる。
• ③この特約は、Nの承諾がなければ効力を生じないとされる。
• ④2年以上とするこの特約は、例外的に有効とされる。

宅地建物取引業者O（自ら売主）が、契約不適合責任の特約の制限（40条）に違反する特約を定めて契約を締結した。この行為に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①40条違反には、監督処分の規定が設けられていないとされる。
• ②Oは、指示処分や業務停止処分の対象となり得るとされる。
• ③違反した場合、免許は当然に取り消されるとされている。
• ④監督処分の対象となるのは、故意による場合に限られるとされる。

民法における契約不適合責任の買主による通知期間の原則に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

• ①買主は、不適合の有無にかかわらず通知の必要はないとされる。
• ②通知期間は、引渡しの日から一律5年とされていることになる。
• ③買主は、不適合を知った時から1年以内に通知する必要がある。
• ④通知期間の定めは、民法上一切存在しないとされている。

宅地建物取引業者Q（自ら売主）が、通知期間の特約を定めなかった場合の契約不適合責任の規律に関する次の記述のうち、宅建業法上正しいものはどれか。

• ①特約がなければ、民法の原則どおりの規律が適用される。
• ②特約がなければ、Qは一切の責任を負わないとされる。
• ③特約がない場合、通知期間は自動的に2年とされるとされる。
• ④特約がない場合、契約自体が無効になるとされていることになる。