Question 1

敷地面積200㎡、指定建蔽率60%の土地に建築物を建てる場合、建築可能な最大の建築面積として、最も適切なものはどれか。なお、この土地は建蔽率の緩和が適用される角地や防火地域の指定はないものとする。

Accepted Answer

120㎡。建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合であるため、建築可能な最大の建築面積は「敷地面積×建蔽率」で求められます。本問では200㎡×60%＝120㎡となります。【他の選択肢が不適切な理由】100㎡は敷地面積に建蔽率50%を乗じた場合の数値であり、本問の条件とは異なります。150㎡は敷地面積に建蔽率75%を乗じた場合に近い数値であり、本問の指定建蔽率60%とは一致しません。180㎡は敷地面積に建蔽率90%を乗じた場合の数値であり、本問の条件とは異なります。

Question 2

第一種住居地域内にある敷地面積150㎡の土地について、指定容積率が300%、前面道路の幅員が5mである場合の容積率の上限として、最も適切なものはどれか。なお、住居系用途地域における前面道路幅員による容積率の法定乗数は10分の4とする。

Accepted Answer

200%。前面道路の幅員が12m未満であるため、容積率の上限は、指定容積率（300%）と、前面道路の幅員に法定乗数を乗じた数値（5m×10分の4＝200%）のいずれか低い方となります。本問では200%【他の選択肢が不適切な理由】300%は指定容積率であり、前面道路幅員による制限を考慮していません。250%は本問の計算過程では導かれない数値です。120%は前面道路幅員に誤った乗数を用いた場合に近い数値であり、住居系用途地域の正しい乗数（10分の4）による計算結果とは異なります。

Question 3

ある土地の登記事項証明書を確認したところ、権利部乙区に「抵当権設定」の記載があった。この記載から読み取れる内容として、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

この土地には、所有権以外の担保権である抵当権が設定されている。。権利部の乙区は所有権以外の権利に関する事項が記録される部分であり、「抵当権設定」の記載があるということは、その土地に、住宅ローン等の担保として抵当権という担保権が設定されていることを意味します。【他の選択肢が不適切な理由】抵当権の設定は、原則として所有権自体の移転を意味するものではありません（債務不履行時に競売等で移転する可能性はありますが、設定時点では所有権は移転しません）。「抵当権設定」の記載は賃借権の設定を意味するものではありません。乙区の記載は権利に関する事項であり、地目・地積など物理的状況の変更は表題部の記載事項です。

Question 4

居住用財産（所有期間8年）を6,000万円で譲渡し、取得費と譲渡費用の合計が2,500万円であった。居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けた場合の課税長期譲渡所得金額として、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

500万円。課税長期譲渡所得金額は、譲渡益（収入金額6,000万円－取得費と譲渡費用の合計2,500万円＝3,500万円）から、居住用財産の3,000万円特別控除を差し引いて求めます。3,500万円－3,000万円＝500万円となります。【他の選択肢が不適切な理由】3,500万円は3,000万円特別控除を適用する前の譲渡益の金額であり、控除後の課税長期譲渡所得金額ではありません。1,000万円は本問の計算過程からは導かれない数値です。譲渡益（3,500万円）が特別控除額（3,000万円）を上回っているため、課税長期譲渡所得金額が0円になることはありません。

Question 5

総投資額5,000万円の投資用不動産について、年間の総収入が400万円、年間の諸経費が100万円である場合のNOI利回りとして、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

6%。NOI利回りは、年間の純収益（NOI＝総収入－諸経費）を総投資額で除して算出します。本問では、NOI＝400万円－100万円＝300万円となり、NOI利回り＝300万円÷5,000万円＝6%となります。【他の選択肢が不適切な理由】8%は年間の総収入400万円をそのまま総投資額で除した単純利回りに相当し、諸経費を考慮していません。5%は本問の数値からは正しく導かれない数値です。3%は本問の計算過程からは導かれない数値です。

Question 6

Aさんは自己が所有する土地の売却についてB宅地建物取引業者と専属専任媒介契約を締結した。この場合のBの義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

Bは、所定期間内に指定流通機構（レインズ）へ登録し、その後1週間に1回以上Aへ業務処理状況を報告しなければならない。。専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約締結の日から所定の期間内（5日以内）に指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録し、その後は1週間に1回以上の頻度で依頼者へ業務処理状況を報告しなければなりません。【他の選択肢が不適切な理由】専属専任媒介契約では、指定流通機構への登録義務とあわせて、依頼者への報告義務も課されます。専属専任媒介契約における報告頻度は1週間に1回以上であり、2週間に1回以上は専任媒介契約の頻度です。専属専任媒介契約では、依頼者が自ら発見した相手方であっても、宅地建物取引業者を介さずに直接契約することは認められていません（この点が専任媒介契約と異なります）。

Question 7

Cさんは、ドラッグストアの店舗（事業用建物）を建設する目的で、存続期間20年の借地権を新たに設定したいと考えている。この場合に適した借地権の種類として、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

事業用定期借地権（存続期間10年以上50年未満で、事業用建物に限り設定できる）。ドラッグストアなどの事業用建物の所有を目的として、居住用建物を除いた事業用建物に限り設定できるのが事業用定期借地権で、存続期間は10年以上50年未満とされています。本問のように存続期間20年という事例に適した借地権です。【他の選択肢が不適切な理由】一般定期借地権は存続期間50年以上とされ、20年という短い存続期間には対応できません。普通借地権は存続期間30年以上とされ、更新により存続する借地権であり、20年の確定的な存続期間を設定する目的には適していません。建物譲渡特約付借地権は設定後30年以上経過した時点で建物譲渡の特約を付す借地権であり、存続期間20年の事例には適していません。

Question 8

固定資産税評価額2,000万円の住宅用の土地（宅地評価土地）を売買により取得した。不動産取得税の課税標準となる価格として、最も適切なものはどれか。なお、宅地評価土地の課税標準を2分の1とする特例の適用があるものとする。

Accepted Answer

1,000万円。不動産取得税では、宅地評価土地について、課税標準となる固定資産税評価額を2分の1に軽減する特例が設けられています。本問では、固定資産税評価額2,000万円×2分の1＝1,000万円が課税標準となります。【他の選択肢が不適切な理由】2,000万円は特例を適用する前の固定資産税評価額そのものであり、課税標準額ではありません。1,500万円は本問の計算過程からは導かれない数値です。500万円は固定資産税評価額を4分の1にした場合の数値に近く、本問の特例（2分の1）とは一致しません。

Question 9

敷地面積250㎡（一戸建て住宅の敷地）、固定資産税評価額3,000万円の土地について、固定資産税の課税標準額を求める場合の計算方法として、最も適切なものはどれか。なお、住宅用地に対する課税標準の特例のみを考慮するものとする。

Accepted Answer

評価額のうち200㎡に相当する部分を6分の1、残り50㎡に相当する部分を3分の1として、それぞれ課税標準額を計算し合算する。。固定資産税の住宅用地の課税標準の特例では、住宅1戸につき200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の6分の1、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は評価額の3分の1として、それぞれ計算した金額を合算して課税標準額を求めます。本問では、200㎡分（3,000万円×200/250×6分の1＝400万円）と50㎡分（3,000万円×50/250×3分の1＝200万円）を合算し、課税標準額は600万円となります。【他の選択肢が不適切な理由】200㎡以下の部分は6分の1、200㎡超の部分は3分の1であり、記述が逆になっています。敷地面積が200㎡を超える場合でも、200㎡までの部分については小規模住宅用地の特例（6分の1）が適用されます。200㎡を超える部分には一般住宅用地の特例（3分の1）が適用されるため、面積にかかわらず一律6分の1になるわけではありません。

Question 10

土地所有者Dさんは、建築資金の調達や建物の管理運営に伴うリスクを負いたくないため、信託会社に土地を信託し、資金調達から建物の建設・管理運営までを一任し、その運用収益の分配（信託配当）を受け取りたいと考えている。Dさんに適した土地の有効活用の方式として、最も適切なものはどれか。

Accepted Answer

土地信託方式。Dさんのように、建築資金の調達や建物の管理運営に伴うリスクを負わず、専門機関に一任して収益の分配（信託配当）のみを受け取りたいという場合には、信託会社に土地を信託し資金調達から管理運営までを任せる土地信託方式が適しています。【他の選択肢が不適切な理由】自己建設方式は、資金調達や管理運営もすべて土地所有者自らが行う方式であり、リスクを負いたくないDさんの意向には適していません。事業受託方式は建築資金の調達を土地所有者自らが行う方式であり、資金調達のリスクを避けたいDさんの意向には適していません。等価交換方式は土地を現物出資して建物の権利を取得する方式であり、信託配当という形での収益分配を受け取る仕組みではありません。

実技対策（資産設計提案業務：不動産分野の総合問題）の一問一答