借家契約・定期借家契約の実務の一問一答

定期借家契約を有効に締結するための手続きに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①借主が希望すれば口頭の合意のみで契約を成立させることができ、事前の説明も一切不要である。
• ②契約書に更新をしない旨を記載していれば足り、貸主が別途その旨を借主へ説明する義務はない。
• ③貸主は契約書とは別に、更新がなく期間満了で終了する旨を借主に事前説明しなければならない。
• ④契約は必ず公正証書によらなければならず、私署証書等の他の書面形式は認められていない。

借家契約の存続期間の定め方に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①普通借家契約で1年未満の期間を定めた場合、その定めは無効となり期間の定めのない契約とみなされる。
• ②普通借家契約・定期借家契約のいずれも、1年未満の期間を契約で定めることは一切認められない。
• ③定期借家契約で1年未満の期間を定めた場合、その定めは無効となり期間の定めのない契約とみなされる。
• ④普通借家契約・定期借家契約のいずれも、存続期間について上限と下限のいずれも定められていない。

借家契約における造作買取請求権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①貸主の同意を得て付加した造作は、契約終了時に時価での買取りを請求できるが、特約では排除できない。
• ②貸主に無断で付加した造作についても、契約終了時に時価での買取りを貸主に請求できる権利である。
• ③造作買取請求権とは、造作のために支出した費用そのものを、貸主に満額請求できる権利である。
• ④貸主の同意を得て付加した造作は、契約終了時に時価での買取りを請求できるが、特約で排除できる。

借家契約終了時における原状回復義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①借主は、通常の使用により生じた損耗や経年変化についても、退去時に原状回復する義務を負う。
• ②借主は、通常の使用による損耗・経年変化を除き、それ以外の損傷について原状回復義務を負う。
• ③貸主は、借主の帰責事由による損傷であっても、退去時に自らの費用で原状回復する義務を負う。
• ④原状回復義務は借主の故意・過失の有無を問わず、常に貸主のみが負担する義務である。

敷金の返還に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①敷金の返還は明渡しより先に行われる関係にはなく、借主は明渡し後でなければ返還を請求できない。
• ②敷金の返還と賃借物の明渡しは同時履行の関係に立ち、明渡しと引換えでなければ返還する必要はない。
• ③貸主は、借主が建物を明け渡す前に、借主から請求があれば敷金全額を返還しなければならない。
• ④敷金から控除できるのは賃料の滞納分に限られ、原状回復費用等その他の金銭債務は控除できない。

普通借家契約における賃料増減額請求権に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①一定期間賃料を増額しない旨の特約も、減額しない旨の特約も、いずれも効力が認められない。
• ②一定期間賃料を増額しない旨の特約も、減額しない旨の特約も、いずれも有効な特約として認められる。
• ③一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効だが、一定期間減額しない旨の特約は効力が認められない。
• ④賃料増減額請求権は貸主のみに認められており、借主から賃料の減額を請求することはできない。

定期借家契約における賃料改定に関する特約の効力について、最も適切なものはどれか。

• ①定期借家契約では、賃料を減額しない旨の特約を定めても、普通借家契約と同様に効力は認められない。
• ②定期借家契約で賃料改定の特約を定めた場合、増額しない旨・減額しない旨のいずれも有効となる。
• ③定期借家契約では賃料増減額請求権の規定が全面的に適用除外され、賃料改定の特約自体を定められない。
• ④定期借家契約における賃料改定の特約は、貸主に有利な内容に限り無条件で有効と認められている。

借家契約の更新拒絶・解約申入れにおける正当事由制度に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①正当事由制度は定期借家契約に適用され、普通借家契約の更新拒絶には適用されない。
• ②正当事由制度は普通借家契約・定期借家契約のいずれにも等しく適用される制度である。
• ③正当事由の有無は貸主が建物の使用を必要とする事情のみで判断され、他の事情は考慮されない。
• ④正当事由制度は普通借家契約に適用され、定期借家契約の期間満了による終了には適用されない。

定期借家契約における借主からの中途解約の特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①床面積にかかわらず、借主はどんな理由でも自由に定期借家契約を中途解約できる。
• ②事業用建物の定期借家契約でも、床面積が200平方メートル未満なら同じ特例が適用される。
• ③床面積200平方メートル未満の居住用建物で、やむを得ない事情があれば借主は解約できる。
• ④この中途解約の特例は任意規定であり、特約で借主のこの解約申入れ権を排除できる。

期間の定めのない普通借家契約の解約申入れに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

• ①貸主が解約を申し入れる場合、正当事由は不要で、申入れの日から3か月を経過すれば契約は終了する。
• ②貸主が解約を申し入れる場合は正当事由が必要で、申入れの日から6か月を経過して契約は終了する。
• ③借主が解約を申し入れる場合も貸主と同様に正当事由が必要で、申入れから6か月を経過して終了する。
• ④貸主・借主のいずれが解約を申し入れる場合も、申入れの日から1年を経過しなければ終了しない。