不動産有効活用と投資分析の一問一答

土地の有効活用における自己建設方式に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①土地所有者が自ら企画・資金調達・建築を行い、賃貸事業等を運営する方式である。
• ②自己建設方式では、土地所有者は事業のすべてをデベロッパー等に任せ一切関与しない。
• ③自己建設方式は、土地の所有権をデベロッパーに譲渡することが前提の方式である。
• ④自己建設方式は、事業に関する専門的なノウハウが一切不要な方式である。

等価交換方式による土地の有効活用に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが建築費を負担して、それぞれの出資比率に応じて建物の一部を取得する方式である。
• ②原則として、等価交換方式においては、土地所有者自身が建築資金の全額をあくまで単独ですべて負担する必要があるのである。
• ③原則として、等価交換方式というものは、土地の所有権を一切手放すことなく実施できる唯一無二の方式にほかならない。
• ④原則として、等価交換方式によって取得した建物については、税制上の特例は一切適用されることがないものである。

事業受託方式に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①土地の所有権を維持したまま、デベロッパー等に土地活用の事業全般の企画・運営を委託する方式である。
• ②一般に、事業受託方式においては、事業期間中、土地の所有権はデベロッパーに移転するものにほかならない。
• ③一般に、事業受託方式は、土地所有者が資金調達を含めすべての業務を自ら行う方式にほかならない。
• ④一般に、事業受託方式は、信託銀行の側に土地の名義を移転することが前提の方式にほかならない。

土地信託方式に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①信託銀行に土地の名義を信託し、信託銀行が計画・建築・運営を行い、信託配当を受け取る方式である。
• ②一般に、土地信託方式においては、信託期間中も土地の名義は土地所有者のもとに残るものにほかならない。
• ③一般に、土地信託方式は、土地所有者が自己資金で建物を建設することが前提の方式にほかならない。
• ④原則として、土地信託方式による収益については、常に事前に確定した固定額が保証されるのである。

不動産投資における表面利回りに関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①年間賃料収入を投資額（購入価格）で割って算出する、経費を考慮しない簡便な利回りである。
• ②なお、表面利回りとは、諸経費を差し引いた後の純収益をもとに算出する利回りである。
• ③この点に関しては、表面利回りというものは、実質利回りよりも常に低い数値になる指標である。
• ④一般に、表面利回りの計算においては、投資額（購入価格）は用いられないのである。

不動産投資における実質利回り（NOI利回り）に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①年間賃料収入から諸経費を差し引いた純収益を投資額で割って算出する利回りである。
• ②実質利回りというのは、諸経費を一切考慮せずに算出する利回りである。
• ③制度上は、実質利回りというものは、表面利回りと常に同一の数値になる指標である。
• ④現に、実質利回りの計算に、管理費や固定資産税などの経費は反映されない。

不動産投資分析で用いられるDCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①将来得られるキャッシュフローと将来の売却価格を、現在価値に割り引いて収益価格を求める手法である。
• ②一般に、DCF法は、対象不動産の周辺エリアにおける過去の取引事例のみをもとに価格を求める手法である。
• ③なお、DCF法は、将来のキャッシュフローを一切考慮せず現在の収益のみで評価する手法である。
• ④原則として、DCF法というものは、賃貸用不動産の評価には用いられない手法という内容である。

不動産投資分析で用いられるNOI（純収益）に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①総収入から運営費用（諸経費）を差し引いて算出される、実質的な収益力を示す指標である。
• ②実は、NOIというものは、借入金の返済額を差し引く前の総収入そのものを指す指標である。
• ③一般に、NOIには、減価償却費や借入金の元利返済額を必ず含めて計算するのである。
• ④現に、NOIというものは、不動産の取得価格のみをもとに算出される指標である。

不動産投資におけるレバレッジ効果に関する記述として、最も適切なものはどれか。

• ①一般に、借入金を活用することで、自己資金に対する投資利回りを高める効果を指す。
• ②レバレッジ効果とは、自己資金のみで投資することで得られる効果を指す用語である。
• ③なお、レバレッジ効果を活用すれば、投資に伴うリスクは一切生じなくなる。
• ④レバレッジ効果は、不動産投資には適用されず株式投資にのみ適用される概念である。

不動産賃貸経営におけるサブリース方式に関する記述として、正しいものはどれか。

• ①オーナーがサブリース業者に一括して賃貸し、サブリース業者がさらに入居者に転貸する方式である。
• ②サブリース方式では、空室が生じた場合、オーナーの賃料収入は入居状況にかかわらず一切保証されない。
• ③サブリース方式というのは、オーナーが個々の入居者と直接賃貸借契約を締結する方式である。
• ④サブリース方式による賃料は、契約後見直されることなく将来にわたって永続的に固定される。