Question 1

都市計画法で、市街化を抑えるべき区域として定められるのはどれか。

Accepted Answer

市街化調整区域。都市計画法は、都市計画区域を二つに塗り分けることがあります。これを区域区分、通称「線引き」といいます。市街化区域は、すでに市街地になっている区域と、おおむね十年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域です。「街にしていく区域」なので、必ず用途地域が定められます。市街化調整区域は、市街化を抑えるべき区域です。「街にしない区域」なので、用途地域は原則として定めません。農地や山林を守り、無秩序に住宅が広がるのを防ぐ狙いがあります。そして大事なのが、線引きをするかどうかは原則として任意だという点です（三大都市圏の一定の区域を含む都市計画区域では必ず定めます）。線引きがされていない都市計画区域もあります。「都市計画区域は必ず二つに分かれている」と思い込まないようにしましょう。他の選択肢について：・市街化区域：市街化を図る区域であり、抑える区域ではありません。・準都市計画区域：都市計画区域の外で、将来の乱開発に備えて定める区域です。・用途地域：土地の使い道を定める区分で、区域区分とは別のものです。

Question 2

都市計画法にいう「開発行為」とはどのような行為か。

Accepted Answer

建築を目的とする区画形質の変更。開発行為とは、主として建築物を建てる目的などで行う土地の区画形質の変更をいいます（都市計画法四条十二項）。区画形質の変更とは、土地を分けたり道路を通したりして区画を変えること、切土や盛土で高さを変えること、農地を宅地にするなど使い道を変えることを指します。つまり、建物そのものを建てる工事ではなく、建物を建てられる土地に造り替える工事のことです。山を削って造成し、道路を引いて分譲地にする作業を思い浮かべると分かりやすいでしょう。無秩序に宅地が広がるのを防ぐため、一定の規模以上の開発行為には都道府県知事等の開発許可が必要です。規模の基準は区域ごとに違い、市街化区域は一千平方メートル以上、市街化調整区域には規模の下限がなく、小さくても原則として許可が要ります。他の選択肢について：・建物を新しく建てる工事そのもの：それは建築行為で、建築基準法の対象です。・土地の所有者を変える売買契約：権利の移転であり、開発行為ではありません。・用途地域を新しく定める都市計画：行政が定める計画であり、開発行為ではありません。

Question 3

建築物の敷地は、原則としてどのような道路に何メートル接する必要があるか。

Accepted Answer

幅四メートルの道路に二メートル。建築基準法四十三条は、建築物の敷地は道路に二メートル以上接しなければならないと定めています。ここでいう道路は、原則として幅員四メートル以上のものです（四十二条一項）。「四メートルの道路に二メートル接する」と数字をひとまとまりで覚えましょう。これを接道義務といいます。目的は防災と避難です。火事が起きたときに消防車が入れ、住人が逃げられる通路を確保しなければ、その敷地に建物を建てさせるわけにいきません。実務で重要なのが二項道路です。幅員四メートル未満でも、建築基準法が適用された時点ですでに建物が立ち並んでいた道は、道路とみなされます。この場合、原則として道路の中心線から二メートル下がった線が境界とみなされ、建て替えのときに敷地を後退させるセットバックが必要になります。重要事項説明の対象にもなる論点です。他の選択肢について：・幅六メートルに三メートル：原則の数字とは異なります。・幅二メートルに四メートル：数字が入れ替わっています。・幅八メートルに二メートル：幅員の原則は四メートルです。

Question 4

建蔽率とは、何を敷地面積で割った割合か。

Accepted Answer

建築面積。建蔽率と容積率は、どちらも「敷地面積に対する割合」ですが、分子が違います。建蔽率は建築面積÷敷地面積です。建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積、つまり建物が土地をどれだけ覆っているかを表します。建蔽率を抑えることで敷地に空地が生まれ、日当たりや風通し、火災が燃え広がるのを防ぐ効果が確保されます。容積率は延べ面積÷敷地面積です。延べ面積は各階の床面積の合計なので、建物全体のボリュームを表します。容積率は、その地域にどれだけの人や活動が集まるかを左右し、道路や上下水道といった都市の設備の容量に見合うように定められます。「建蔽率は広がり、容積率はボリューム」と覚えるとよいでしょう。どちらも用途地域ごとに都市計画で定められます。他の選択肢について：・延べ面積：これを敷地面積で割ると容積率になります。・建物の高さ：高さの制限は別の規定によります。・建物の階数：階数を割った割合という指標はありません。

Question 5

農地を農地のまま売買するとき、許可を出すのは誰か。

Accepted Answer

農業委員会。農地法は三つの条文を区別して覚えます。三条は権利移動です。農地を農地のまま売ったり貸したりする場合で、許可権者は農業委員会です。耕す人が変わるだけなので、地域の農業を知る農業委員会が判断します。四条は転用です。自分の農地を自分で宅地などに変える場合で、許可権者は都道府県知事等です。五条は転用目的の権利移動、つまり宅地にするために農地を買う場合で、こちらも都道府県知事等です。農地が減ることは食料の生産の基盤に関わるため、より広い視野で判断する知事等が扱います。大事な例外として、市街化区域内の農地については、四条・五条の許可が不要になり、あらかじめ農業委員会に届け出れば足ります。市街化区域はもともと街にしていく区域だからです。他の選択肢について：・都道府県知事：転用（四条）と転用目的の権利移動（五条）の許可権者です。・国土交通大臣：農地法の許可権者ではありません。・市町村長：農地法の許可を出す立場にはありません。

Question 6

国土利用計画法の事後届出は、誰がいつまでに行うか。

Accepted Answer

買主が契約から二週間以内。国土利用計画法二十三条の事後届出です。三つの要素で覚えます。まず誰が。土地を取得する側、つまり権利取得者（買主）です。売主ではありません。次にいつまでに。契約を結んだ日から起算して二週間以内です。そしてどこへ。土地のある市町村長を経由して都道府県知事に届け出ます。届出が必要になる面積は、区域によって変わります。市街化区域は二千平方メートル以上、その他の都市計画区域は五千平方メートル以上、都市計画区域外は一万平方メートル以上です。届け出る内容は、契約の当事者、土地の所在と面積、対価の額、そして利用目的などです。知事は利用目的について変更を勧告できますが、価格については勧告できません。事後届出は土地の使われ方を整えるための制度だからです。他の選択肢について：・売主が二週間以内：届出の義務があるのは買主です。・買主が三か月以内：期限は二週間以内です。・売主と買主が契約の前まで：事後届出は契約の後に行います。

Question 7

不動産を取得したときに都道府県が課す税はどれか。

Accepted Answer

不動産取得税。税の問題は、まず誰が課す税かを仕分けるところから始めます。国税には、印紙税、登録免許税、所得税、贈与税、相続税があります。都道府県税の代表が不動産取得税です。市町村税の代表が固定資産税と都市計画税です。取得したときにかかるのが不動産取得税と登録免許税、持ち続けている間に毎年かかるのが固定資産税と都市計画税、契約書を作ったときにかかるのが印紙税、売って利益が出たときにかかるのが所得税、と取引の場面ごとに整理すると覚えやすくなります。不動産取得税は、有償か無償かを問わず取得した場合にかかりますが、相続による取得は非課税です。この例外はよく問われます。他の選択肢について：・固定資産税：市町村が毎年課す税で、取得のときの税ではありません。・都市計画税：これも市町村が毎年課す税です。・印紙税：契約書などの文書にかかる国税です。

Question 8

固定資産税を納めるのは、いつの時点の所有者か。

Accepted Answer

その年の一月一日の所有者。固定資産税は、賦課期日である一月一日の時点で、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課されます（地方税法三百四十三条・三百五十九条）。市町村が課す税で、税率の標準は一・四パーセントです。賦課期日とは、誰に税をかけるかを決める基準の日のことです。ここで初心者がつまずくのが、年の途中で売買があった場合です。法律上は一月一日の所有者が一年分すべてを納めます。買主に納税の義務が生じるのは翌年からです。ただし実務では、引渡日を境に日割りで負担を分け合う固定資産税の精算を行うのが一般的です。これはあくまで当事者どうしの約束であって、市町村に対する納税の義務が分かれるわけではありません。「法律上の納税義務者」と「当事者間の負担の取り決め」は別の話だ、と区別しておきましょう。他の選択肢について：・四月一日の所有者：賦課期日は一月一日です。・十二月末日の所有者：年末の所有者を基準にはしません。・登記をした日の所有者：登記の日は基準になりません。

Question 9

地価公示で標準地の価格を判定して公示するのはどれか。

Accepted Answer

土地鑑定委員会。地価公示は、国土交通省に置かれた土地鑑定委員会が、公示区域内に選んだ標準地について、毎年一月一日時点の正常な価格を判定して公示する制度です。「正常な価格」とは、売り急ぎや買い進みといった特殊な事情がない、通常の取引で成立すると認められる価格のことです。これを公表することで、一般の取引に目安を与え、公共事業用地の取得価格の算定などを適正にすることが目的です。似た制度と混同しないよう並べておきましょう。都道府県地価調査は都道府県知事が基準地について七月一日時点の価格を判定するもの、相続税路線価は国税庁、固定資産税評価額は市町村がそれぞれ扱います。誰が・いつ・何をの三点で整理するのが確実です。他の選択肢について：・都道府県知事：都道府県地価調査で基準地の価格を判定します。・国税庁：相続税などの算定に用いる路線価を扱います。・市町村長：固定資産税の評価額を扱います。

Question 10

不動産の広告で、徒歩による所要時間はどのように表示するか。

Accepted Answer

道路距離八十メートルにつき一分。不動産の広告には、景品表示法と、これにもとづく不動産の表示に関する公正競争規約によるルールがあります。徒歩による所要時間は、道路に沿って測った距離八十メートルにつき一分として計算し、端数は切り上げます。実際に歩いた時間でも、地図上の直線距離でもありません。人によって歩く速さは違うため、共通のものさしを決めておかないと広告どうしを比べられないからです。信号待ちや坂道の時間は含まれません。もう一つ代表的な決まりがおとり広告の禁止です。すでに売れてしまった物件、そもそも存在しない物件、売る意思のない物件を載せて問合せを集める行為は認められません。また、自ら売主か媒介かといった取引態様の別は、質問されるまでもなく広告に示さなければなりません。他の選択肢について：・道路距離百メートルにつき一分：基準は八十メートルです。・実際に歩いて計った時間：人によって差が出るため用いません。・直線距離八十メートルにつき一分：直線距離ではなく道路距離で測ります。

基礎-6 法令上の制限と税のきほんの一問一答