Question 1

重要事項の説明は、いつ、誰が行うか。

Accepted Answer

契約が成立する前に宅建士が行う。宅建業法三十五条一項の基本形です。契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が、書面を交付して説明します。この「契約の前」というタイミングが決定的に重要です。なぜ前でなければならないのでしょうか。重要事項説明は、買主や借主が契約するかどうかを判断するための材料を渡す手続だからです。契約した後に「実は私道の負担があります」と言われても、判断のしようがありません。説明のときは、相手からの請求がなくても宅建士証を提示しなければなりません。目の前の人が本当に宅建士かどうかは、説明を受ける人にとって重大な関心事だからです。なお、令和四年の改正により、相手方の承諾を得れば、書面を交付する代わりに電子メールなどの方法で提供することもできるようになりました。ただし、宅建士が説明をするという部分は変わりません。他の選択肢について：・契約が成立した後に宅建士が行う：それでは判断材料になりません。・契約が成立する前に代表者が行う：説明は宅建士の独占業務です。・契約が成立した後に代表者が行う：時期も担い手も誤りです。

Question 2

重要事項の説明は、誰に対して行うか。

Accepted Answer

物件を買おうとしている人。重要事項の説明を受けるのは、その物件を取得しようとしている人と借りようとしている人です。つまり売買なら買主、賃貸なら借主です。売主や貸主に対して説明する義務はありません。理由は制度の狙いにあります。物件のことを最もよく知らないのは、これから手に入れる側です。私道の負担、上下水道やガスの整備状況、建築の制限、管理費や修繕積立金など、知らないまま契約すると取り返しがつかない事柄を、判断の前に伝える必要があります。すでに物件を持っている売主や貸主には、その必要がありません。交付する相手が違う点は、契約書面（三十七条書面）との大きな違いです。三十七条書面は契約の両当事者、つまり売主にも買主にも交付します。「三十五条は買う側だけ、三十七条は両方」と対で覚えておきましょう。他の選択肢について：・物件を売ろうとしている人：売主に対する説明の義務はありません。・契約に立ち会う司法書士：登記を担当する専門家で、説明の相手ではありません。・物件を管理している会社：説明の相手方には含まれません。

Question 3

契約書面（三十七条書面）は、いつ交付するか。

Accepted Answer

契約が成立した後、遅滞なく。三十七条書面は、いわゆる契約書にあたるもので、契約が成立した後、遅滞なく交付します。宅地建物取引士が記名しなければなりませんが、説明する義務はありません。三十五条書面との違いを表のように覚えるのが近道です。三十五条書面は「契約前・説明あり・記名あり」、三十七条書面は「契約後・説明なし・記名あり」。目的が違うからこう分かれます。前者は判断材料を渡すため、後者は合意した内容を証拠として残すためです。交付する相手も違います。三十五条書面は取得・賃借しようとする人だけですが、三十七条書面は契約の両当事者に交付します。この書面も、令和四年の改正で、相手方の承諾があれば電子メールなどの方法で提供できるようになりました。押印の義務も廃止され、現在は宅建士の記名だけが求められています。他の選択肢について：・契約が成立する前、説明とともに：それは三十五条書面の扱いです。・物件を引き渡すのと同時に：引渡しの時期とは関係ありません。・代金の支払が終わった後で：支払の完了を待つ必要はありません。

Question 4

宅地建物取引業法が買主を特別に保護するのは、どのような取引か。

Accepted Answer

売主が業者で買主が業者でない。クーリング・オフ、手付の額の制限、契約不適合責任の特約の制限など、買主を強く守る八つのルールをまとめて八種制限と呼びます。これが適用されるのは宅建業者が自ら売主となり、かつ買主が宅建業者でない場合に限られます。理由は情報と経験の差です。プロが売主、素人が買主という組み合わせでは、買主が不利な条件をのまされやすくなります。そこで法律が特別な保護を用意しています。逆に、買主もプロであれば対等に交渉できるので、この保護は外されます（七十八条二項）。また、業者が媒介や代理をしているだけのときも適用されません。売主が一般の個人であれば、その個人に重い義務を課すのは筋違いだからです。「自ら売主か」「買主は素人か」の二つを毎回確認する習慣をつけましょう。他の選択肢について：・売主も買主も業者である場合：業者間の取引には適用されません。・売主も買主も業者でない場合：そもそも宅建業法の規制が及びません。・業者が媒介だけをしている場合：自ら売主でなければ適用されません。

Question 5

事務所以外の場所で買受けを申し込んだ買主が、その申込みを撤回できる期間はどれか。

Accepted Answer

書面で告げられた日から八日。事務所などの落ち着いた場所以外で買受けを申し込んでしまった買主には、頭を冷やして考え直す機会が与えられます。これがクーリング・オフです（三十七条の二）。喫茶店や自宅、展示会場で勢いのまま申し込んだ、という場面を想像してください。期間は、業者から撤回できる旨とその方法を書面で告げられた日から起算して八日です。ここで大切なのは、書面で告げられていなければ、いつまでも撤回できるという点です。期間は契約日からではなく、告知を受けた日から数えます。撤回は書面で行い、その書面を発した時に効力が生じます。相手に届いた時ではありません。ただし、物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときは、もうできなくなります。この二つが両方そろって初めてできなくなる点にも注意しましょう。他の選択肢について：・書面で告げられた日から三十日：期間は八日です。・契約をした日から八日：起算点は契約日ではありません。・引渡しを受けた日から八日：引渡しの日も起算点ではありません。

Question 6

宅地建物取引業者が自ら売主となるとき、受け取れる手付の上限はどれか。

Accepted Answer

代金の十分の二。宅建業法三十九条一項により、業者が自ら売主となる場合、代金の十分の二（二割）を超える手付を受け取ることはできません。三千万円の物件なら六百万円が上限です。なぜ上限を設けるのでしょうか。解約手付では、買主が解除するとき手付を放棄することになります。手付が高すぎると、事実上「解除したくてもできない」状態に追い込まれてしまいます。買主の解除の自由を実際に確保するための制限です。あわせて同条二項は、受け取った手付はその性質にかかわらず解約手付として扱うと定めています。当事者が「これは違約手付だ」と決めても、買主は放棄して、売主は倍額を現実に提供して解除できます。買主に不利な特約は無効です。同じ二割の数字が使われる損害賠償の予定額と違約金の合計の上限（三十八条）も、あわせて覚えましょう。他の選択肢について：・代金の十分の一：上限は十分の二です。・代金の二分の一：これでは制限として働きません。・代金の十分の三：上限を超えており誤りです。

Question 7

宅地建物取引業者が自ら売主となるとき、損害賠償の予定額と違約金の合計の上限はどれか。

Accepted Answer

代金の十分の二。宅建業法三十八条は、債務不履行を理由とする解除にともなう損害賠償の予定額と違約金を合算した額が、代金の十分の二を超える定めをしてはならないとしています。前の手付の上限と同じ二割という数字です。ポイントは「合算して」という部分です。損害賠償の予定を一割、違約金を一割五分と分けて定めても、合計二割五分になるので制限に触れます。二つを別々に見るのではなく、足して判断します。もう一つ大事なのが、超えた場合の効果です。契約全体が無効になるのではなく、二割を超える部分だけが無効になります（同条二項）。三割と定めれば、二割までは有効で、残りの一割が無効という扱いです。損害賠償の予定を定めておくと、実際の損害額を証明しなくてもその額を請求できます。便利な反面、業者が高く設定すると買主が苦しくなるため、上限が置かれています。他の選択肢について：・代金の十分の一：上限は十分の二です。・代金の十分の三：上限を超えており誤りです。・上限は定められていない：代金の二割という上限があります。

Question 8

宅地建物取引業者が自ら売主となるとき、契約不適合責任について買主に不利な特約はどうなるか。

Accepted Answer

原則として効力を持たない。民法では、種類・品質の不適合について、買主が不適合を知った時から一年以内に通知すれば権利を保てます。宅建業法四十条は、業者が自ら売主となる場合、これより買主に不利な特約を原則として無効としています。買主が同意していても、書面にしていても変わりません。ただし一つだけ例外があります。通知の期間を「引渡しの日から二年以上」とする特約は有効です。「知った時から一年」だと、引渡しから何年経っても責任が残りかねず、売主の立場が不安定になります。そこで起算点を引渡日に変えるかわり、最低二年は確保するという折り合いがつけられました。「引渡しから二年以上ならよい」という形で覚え、引渡しから一年のような短い特約や、責任を全部免除する特約は無効になると押さえましょう。無効になった場合は、民法の原則に戻ります。他の選択肢について：・買主が同意すれば有効になる：同意があっても無効です。・書面にすれば有効になる：書面にしても有効にはなりません。・いつでも自由に定められる：買主に不利な特約は制限されています。

Question 9

売買の媒介で代金が四百万円を超えるとき、依頼者の一方から受け取れる報酬の上限はどれか。

Accepted Answer

代金の三パーセントに六万円を加えた額。売買の媒介で受け取れる報酬の上限は、国土交通大臣の告示で、代金の額に応じて三段階に決められています。二百万円以下は五パーセント、二百万円超四百万円以下は四パーセント＋二万円、四百万円超は三パーセント＋六万円（いずれも消費税は別）です。実務で最もよく使うのが「三パーセント＋六万円」の式です。大事なのは、この額が依頼者の一方から受け取れる上限だという点です。売主と買主の双方から依頼を受けていれば、それぞれから上限まで受け取れます。もう一つ、令和六年七月一日から低廉な空家等の特例が広げられました。代金が八百万円以下で、現地の調査などに通常より費用がかかる物件については、依頼者の一方から三十万円（に消費税相当額を加えた額）まで受け取れます。あらかじめ依頼者に説明し、合意しておく必要があります。他の選択肢について：・五パーセントに六万円：五パーセントは二百万円以下の区分の率です。・一パーセントに十万円：このような区分はありません。・三パーセントに三十万円：三十万円は空家等の特例の上限額です。

Question 10

宅地建物取引業者が勧誘するときに禁止されている行為はどれか。

Accepted Answer

必ず値上がりすると言い切ること。宅建業法四十七条の二第一項は、断定的判断の提供を禁じています。「将来必ず値上がりします」のように、利益が生じることが確実だと誤解させるような断定的な判断を示して勧誘する行為です。値上がりするかどうかは誰にも分からないのに、確実であるかのように告げれば、相手の判断をゆがめてしまうからです。あわせて押さえたい禁止が二つあります。一つは手付についての信用の供与（四十七条三号）で、手付を貸したり分割払いにしたりして契約に誘い込む行為です。もう一つは迷惑な勧誘で、相手が契約しない旨を告げたのに勧誘を続けることや、深夜・長時間の勧誘で困らせることが禁じられています。共通する考え方は、相手が落ち着いて、正しい情報にもとづいて判断できる状態を守ることです。訪問すること自体や、値引きの話をすること自体は禁止されていません。他の選択肢について：・自宅を訪問して勧誘する：訪問による勧誘そのものは禁止されていません。・値引きできると伝える：事実であれば禁止されません。・他社より有利だと説明する：著しく事実と違わない限り禁止されません。

基礎-5 説明・契約書面と取引のルールの一問一答