Question 1

宅地建物取引業の免許を受けなくてよいのはどれか。

Accepted Answer

国や地方公共団体が取引する。宅建業法七十八条一項により、国および地方公共団体には宅建業法が適用されません。したがって免許も不要です。公的な主体であり、購入者を守るために免許制で監督する必要がないためです。都市再生機構や地方住宅供給公社なども、法令により同じように扱われます。免許が不要になるもう一つの代表例が、前に学んだ自ら貸借です。自分の建物を自分で貸す行為は、そもそも宅建業の定義に入っていないので免許は要りません。免許が不要な場面は多くありません。「国・地方公共団体」と「自ら貸借」の二つをまず押さえ、それ以外は原則として免許が必要だと考えると判断を誤りません。自ら売主となって多数の人に分譲する行為は、典型的に免許が必要な場面です。他の選択肢について：・自分の宅地を分譲して売る：自ら売主として売買を業として行うので免許が必要です。・他人の宅地の売買を媒介する：媒介は宅建業に当たり、免許が必要です。・他人の建物の貸借を代理する：貸借でも代理や媒介は宅建業に当たります。

Question 2

宅地建物取引業法が禁じている行為はどれか。

Accepted Answer

自社の名義を他人に貸すこと。宅建業法は二つの入口をふさいでいます。一つは無免許事業の禁止（十二条）で、免許を受けずに宅建業を営むことも、そのための広告を出すことも禁止されています。もう一つが名義貸しの禁止（十三条）で、自分の名義を他人に使わせて宅建業を営ませることが禁じられています。名義貸しをなぜ禁じるのでしょうか。免許制度は、一定の資格と資力を備えた者だけに営業を認めることで購入者を守る仕組みです。名義だけ借りて中身は無免許の人が営業できるなら、制度そのものが骨抜きになってしまいます。どちらも罰則の対象で、免許取消しの事由にもなります。他の都道府県に支店を置くこと自体は自由で、その場合は大臣免許に切り替えます。宅建士でない社員を雇うことも当然できます。他の選択肢について：・支店を他の都道府県に置くこと：禁止されておらず、免許の種類が変わるだけです。・宅建士でない社員を雇うこと：禁止されていません。・一つの事務所で複数人が働くこと：人数の制限はありません。

Question 3

事務所に置く専任の宅地建物取引士は、業務に従事する者の何分の一以上か。

Accepted Answer

五分の一。宅建業法三十一条の三と施行規則十五条の五の三により、事務所には業務に従事する者の数に対して五分の一以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。いわゆる「五人に一人以上」です。従業者が十人なら二人以上、十一人なら三人以上（端数は切り上げ）になります。なぜ人数を定めるのでしょうか。重要事項の説明は宅建士にしかできません。宅建士が足りない事務所では、説明を省いたり、資格のない人にやらせたりする危険が生まれます。それを防ぐための基準です。案内所など、契約を結んだり申込みを受けたりする場所については、基準が変わり一人以上で足ります。事務所と案内所で数え方が違う点をひとまとまりで覚えましょう。この人数が足りなくなったときは、二週間以内に補充などの措置をとらなければなりません。他の選択肢について：・三分の一：この割合を定めた規定はありません。・十分の一：基準より緩く、誤りです。・二分の一：基準より厳しく、誤りです。

Question 4

宅地建物取引業者が事務所ごとに備え、または掲げるものとして正しいものはどれか。

Accepted Answer

標識、報酬額、従業者名簿、帳簿。事務所には四点セットが必要だ、と覚えてしまうのが早道です。第一に標識（五十条一項）。免許証番号や免許権者を書いた掲示で、公衆の見やすい場所に掲げます。第二に報酬額の掲示（四十六条四項）。いくらまで報酬を受け取れるかを見えるようにしておく義務です。第三に従業者名簿（四十八条三項）。取引の関係者から請求があれば閲覧させます。第四に帳簿（四十九条）。取引のつど記載し、各事業年度の末日に閉鎖して五年間保存します（自ら売主となる新築住宅は十年間）。共通しているのは取引の相手方が業者の実態を確かめられるようにするという狙いです。標識と報酬額は「見せる」もの、名簿と帳簿は「備える」ものと整理すると混乱しません。他の選択肢について：・標識と従業者名簿だけ：報酬額の掲示と帳簿も必要です。・報酬額の掲示だけ：標識・名簿・帳簿も必要です。・帳簿と免許証だけ：免許証を掲げる義務はなく、掲げるのは標識です。

Question 5

営業保証金の制度は、何のために設けられているか。

Accepted Answer

取引で損害を受けた者への弁済。営業保証金は、宅建業者と取引した人が損害を受けたときに、そこから弁済を受けられるようにしておくお金です。手付金を預けたのに業者が倒産した、といった場面で買主を救うための備えです。手順も押さえましょう。免許を受けたあと、主たる事務所のもよりの供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出て、はじめて事業を開始できます。供託とは、法務局などの供託所にお金を預けておくことです。供託しただけでは営業できず、届出まで済ませる必要があります。金額は施行令二条の四で、主たる事務所（本店）一千万円、その他の事務所（支店）ごとに五百万円と定められています。負担は小さくないため、多くの業者は保証協会に加入する道を選びます。他の選択肢について：・従業員への給料の支払：従業員の給与を保証する制度ではありません。・国や自治体の税収を増やす：税として納めるお金ではありません。・業者どうしの競争をなくす：競争を制限する目的の制度ではありません。

Question 6

宅地建物取引業保証協会に加入した業者は、どうなるか。

Accepted Answer

営業保証金を供託しなくてよい。保証協会の社員（会員）になると、営業保証金を供託する必要がなくなります。代わりに弁済業務保証金分担金を協会に納めます。額は施行令七条で、主たる事務所六十万円、その他の事務所ごとに三十万円です。本店と支店二つなら合計百二十万円で、営業保証金の二千万円と比べて負担が大きく違います。金額が小さいのに取引した人の保護が保たれるのは、多数の会員が納めた分担金を協会がまとめて供託し、全体で支える仕組みだからです。取引の相手方は、営業保証金の場合と同じ限度額まで弁済を受けられます。納付の期限にも注意しましょう。加入しようとする日までに納付する必要があり、事務所を新しく設けたときは設置の日から二週間以内に納付します。営業保証金と保証協会は、同じ目的を別の方法で果たす二つのルートだと理解しておきましょう。他の選択肢について：・免許を受けなくても営業できる：加入しても免許は必要です。・事務所をいくつでも置いてよい：事務所が増えれば分担金も増えます。・報酬の上限を超えて受け取れる：報酬の規制は変わりません。

Question 7

宅地建物取引士でなければ行えない仕事はどれか。

Accepted Answer

重要事項の説明。宅地建物取引士でなければできない仕事は、次の三つだけです。第一に重要事項の説明（三十五条一項）。第二に重要事項説明書（三十五条書面）への記名（三十五条五項）。第三に契約書面（三十七条書面）への記名（三十七条三項）です。この三点を言えるようにしておくと、宅建業法の多くの問題が解けるようになります。逆に言えば、広告を出すことも、物件を案内することも、契約を結ぶこと自体も、宅建士でなくてもできます。「説明する」「記名する」が宅建士の仕事とまとめると分かりやすいでしょう。なお、三十七条書面には記名だけが義務で、説明の義務はありません。三十五条書面は「契約の前に説明して記名」、三十七条書面は「契約の後に記名だけ」という違いを、早いうちに対で覚えておきましょう。他の選択肢について：・物件の広告の作成：宅建士でなくても行えます。・物件の現地の案内：資格がなくても行えます。・売買契約の締結：契約を結ぶこと自体は独占業務ではありません。

Question 8

宅地建物取引業者の従業者証明書について、正しいものはどれか。

Accepted Answer

従業者に携帯させる義務がある。宅建業法四十八条により、宅建業者は従業者に従業者証明書を携帯させなければ、その業務に従事させてはならないとされています。従業者は、取引の関係者から請求があったときは、これを提示しなければなりません。目的は、目の前の人が本当にその会社の従業者なのかを、相手が確かめられるようにすることです。飛び込みの営業や現地案内など、事務所の外で人と接する場面が多い業種だからこそ必要な仕組みです。間違えやすいのが宅地建物取引士証で代用できないという点です。宅建士証は「宅建士であること」を示すもので、「この会社の従業者であること」を示すものではありません。また、対象は正社員に限らず、パートやアルバイト、非常勤の役員も含めた、業務に従事する者すべてです。他の選択肢について：・事務所に備え置くだけでよい：備え置くのは従業者名簿で、証明書は携帯させます。・宅地建物取引士証で代用できる：二つの証明書は目的が異なり、代用できません。・正社員だけが携帯すればよい：業務に従事する者すべてが対象です。

Question 9

一般媒介契約と専任媒介契約の違いとして正しいものはどれか。

Accepted Answer

一般は他の業者にも頼める。売却を依頼するときの契約が媒介契約で、三種類あります。一般媒介契約は、複数の業者に重ねて依頼できるものです。専任媒介契約は一社だけに依頼するもので、ただし自分で見つけた相手とは直接契約できます。専属専任媒介契約は一社だけに依頼し、自分で見つけた相手とも必ずその業者を通す、という最も縛りの強いものです。依頼者を縛る度合いが強くなるほど、業者側の義務も重くなります。専任と専属専任には有効期間三月という上限があり、業務の報告や指定流通機構への登録も義務づけられています。一般媒介契約には法律上の期間の制限がありません。「縛りが強いほど、業者にも義務が重くなる」という対応関係で覚えると、細かい数字も整理しやすくなります。他の選択肢について：・一般は他の業者に頼めない：説明が逆で、一般は重ねて依頼できます。・専任は他の業者にも頼める：専任は一社だけに依頼するものです。・専任は自分で買主を探せない：探せないのは専属専任媒介契約です。

Question 10

宅地建物取引業者の広告に対する規制として、正しいものはどれか。

Accepted Answer

建築確認を受ける前は広告できない。広告には二つの規制がかかります。一つ目が広告開始時期の制限（三十三条）です。造成や建築の工事が完了していない物件については、開発許可や建築確認などの処分を受けた後でなければ広告を出せません。許可が下りるか分からない物件を売り出して、買主を宙ぶらりんにしないための規制です。逆に言えば、工事が完了していなくても、確認さえ受けていれば広告できます。二つ目が誇大広告等の禁止（三十二条）です。所在・規模・形質、環境や交通の便、代金などについて、著しく事実と違う表示や、実際よりも著しく優良・有利だと人に誤解させる表示をしてはいけません。実際に取引が成立しなくても、広告を出した時点で違反になる点が重要です。他の選択肢について：・建築確認の前でも広告できる：確認などの処分を受けた後でなければ広告できません。・工事が完了するまで広告できない：確認を受けていれば工事中でも広告できます。・広告の時期に決まりはない：開始時期の制限が置かれています。

基礎-4 宅建業法のきほん（免許と組織）の一問一答