Question 1

宅地建物取引業法が最も大きな目的としているものはどれか。

Accepted Answer

購入者などの利益を守ること。宅地建物取引業法は、その第一条で、免許制度を実施し、必要な規制を行うことによって、業務の適正な運営と取引の公正を確保し、購入者等の利益の保護と宅地建物の流通の円滑化を図る、と定めています。不動産は一生に何度も買うものではなく、買う側は知識も情報も持っていません。売る側は毎日その仕事をしている専門家です。この差をそのままにしておくと、買う側が不利な取引を押しつけられてしまいます。そこでこの法律は、誰でも自由に営業できる形にはせず、免許を受けた者だけが営業できる仕組みにしたうえで、説明の義務や広告の規制を重ねて課しています。これから学ぶ細かい決まりは、ほとんどすべて「買う人・借りる人を守る」という一点から生まれています。迷ったときはこの目的に立ち返ると、答えの見当がつきやすくなります。他の選択肢について：・不動産業者の利益を守る：業界の保護ではなく、購入者等の保護が目的です。・土地の値段を国が決める：価格を国が決める制度ではありません。・建物の設計の安全を守る：建物の安全は建築基準法が受け持っています。

Question 2

宅地建物取引業でいう「業として行う」とはどのような場合か。

Accepted Answer

不特定多数の相手に繰り返し行う場合。宅地建物取引業とは、宅地建物の売買や交換、売買・交換・貸借の代理や媒介を業として行うことをいいます（宅建業法二条二号）。この「業として」は、不特定多数の相手に対して、反復継続して行うという意味です。ここを押さえておくと、免許が要るかどうかの判断ができるようになります。たとえば、自分が住んでいた家を一度だけ売るのは、相手も一人で繰り返しもないので業には当たりません。一方、所有する土地を区画に分けて多数の人に売り出せば、たとえ一年で終わる計画でも業に当たります。会社かどうか、事務所があるかどうかは判断の決め手になりません。相手が不特定多数か、行為が繰り返されるかという二つの点だけを見ます。他の選択肢について：・会社を設立して組織として取り扱う：個人でも業に当たることがあり、組織かどうかは基準ではありません。・一年に一回でも利益が出た：利益の有無や回数だけで決まるものではありません。・事務所を構えて看板を掲げた：設備の有無は判断の基準になりません。

Question 3

宅地建物取引業でいう「媒介」とはどのような行為か。

Accepted Answer

当事者の間に立ち契約をまとめる。媒介とは、売りたい人と買いたい人の間に立って、契約が成立するように力を尽くすことです。いわゆる仲介のことで、不動産会社の最も一般的な仕事です。大事なのは、媒介をする業者は契約の当事者にならないという点です。契約書に売主として名前が並ぶのはあくまで依頼者であり、業者は両者をつなぐ立場にとどまります。よく似た言葉に代理があります。代理は、依頼者に代わって業者自身が契約の意思表示をする点で媒介と違います。代理人が結んだ契約の効果は、そのまま依頼者（本人）に生じます。「媒介はまとめ役、代理は本人の代わり」と整理しておきましょう。どちらも宅地建物取引業に当たるため、売買・交換・貸借のいずれについて行う場合も免許が必要です。なお、報酬の上限は媒介と代理で異なる決まりが置かれています。他の選択肢について：・本人に代わって自分で契約を結ぶ：これは代理の説明であり、媒介ではありません。・自分が売主となって売り渡す：自ら売主となる取引であり、媒介ではありません。・他人から借りた物件を貸し出す：転貸であり、媒介には当たりません。

Question 4

宅地建物取引業法上の「宅地」に当たるかどうかは、何で決まるか。

Accepted Answer

現に建物の敷地となっているか。宅建業法二条一号は、宅地を「建物の敷地に供せられる土地」と定めています。判断のものさしは登記簿の地目ではなく、現況（実際にどう使われているか）です。したがって、登記簿上は「畑」と記録されていても、そこに家が建っていれば宅地に当たります。もう一つ覚えておきたい形があります。用途地域の中にある土地は、道路・公園・河川など公共の施設に使われているものを除き、建物が建っていなくても宅地に含まれるという扱いです。更地であっても用途地域内なら宅地、というこの例外は繰り返し問われます。用途地域とは、住宅地や商業地など土地の使い道を定めた区分のことです。宅地に当たるかどうかは、その取引に免許が必要か、重要事項の説明が必要かという入口の判断につながります。土台として必ず押さえておきましょう。他の選択肢について：・登記簿の地目が宅地であるか：地目は基準ではなく、現況で決まります。・都市計画区域の中にあるか：区域の内外を問わず、建物の敷地であれば宅地です。・一定の面積を超えているか：面積による線引きはありません。

Question 5

宅地建物取引業に当たる行為はどれか。

Accepted Answer

建物の貸借を繰り返し媒介する。宅建業法二条二号は、宅地建物取引業を「宅地または建物の売買・交換」と「宅地または建物の売買・交換・貸借の代理または媒介」を業として行うもの、と定めています。ここに「自ら貸借」が入っていないのが最大のポイントです。自分が持っているアパートやマンションを自分で貸すことは、どれだけ大きな規模で繰り返しても宅建業ではありません。だから大家さんは免許なしで賃貸経営ができます。他人から借りた建物をさらに貸す転貸も、自ら貸借の一種として扱われ、免許は要りません。「売買と交換は自らでも該当、貸借は自らなら該当しない」と整理して覚えましょう。なお、駐車場の貸付けも自ら貸借に当たるため、免許は要りません。用途地域内の土地は建物が建っていなくても宅地に含まれる点に注意しましょう。他の選択肢について：・自分のアパートを人に貸す：自ら貸借に当たり、宅建業には含まれません。・自分の駐車場を月ぎめで貸す：自ら貸借に当たり、宅建業には含まれません。・借りた建物を第三者に転貸する：転貸も自ら貸借として扱われます。

Question 6

二つ以上の都道府県に事務所を置く宅地建物取引業者は、誰の免許を受けるか。

Accepted Answer

国土交通大臣。宅建業法三条一項の基本ルールです。分かれ目は事務所がいくつの都道府県にまたがっているか、この一点だけです。二つ以上の都道府県に事務所を置くなら国土交通大臣の免許、一つの都道府県の中だけに事務所を置くならその都道府県の知事の免許になります。初心者が誤解しやすい点を二つ挙げておきます。第一に、事務所の「数」は関係ありません。東京都内だけに十か所の支店を出しても知事免許のままですし、東京に本店・神奈川に支店を一つ置いただけで大臣免許になります。第二に、知事免許でも営業できる区域に制限はありません。埼玉県知事の免許を受けた業者が、北海道や沖縄の物件を取り扱っても問題ありません。免許の種類は「どこに事務所があるか」を表すだけで、「どこで営業してよいか」を決めるものではないのです。他の選択肢について：・都道府県知事：一つの都道府県内にだけ事務所を置く場合の免許権者です。・市町村長：宅建業の免許を出す権限はありません。・内閣総理大臣：宅建業の免許を所管していません。

Question 7

宅地建物取引業の免許の有効期間はどれか。

Accepted Answer

五年。宅建業の免許の有効期間は五年です（宅建業法三条二項）。期間が終わっても営業を続けるなら、更新を受けなければなりません。更新の申請は、有効期間が満了する日の九十日前から三十日前までの間に行います。ここで一緒に覚えたいのが、宅地建物取引士証の有効期間も五年だという点です。この二つは別の制度ですが、期間はどちらも五年でそろっています。同じ数字のものをまとめて記憶すると、負担がぐっと減ります。一方、試験の合格と登録には有効期間がありません。合格は一生有効で、登録も消除されない限り続きます。「五年なのは免許と宅建士証、期限がないのは合格と登録」という対で押さえましょう。なお、更新をしないまま期間が満了しても、その業者がすでに結んだ契約を結了させる範囲では、なお宅建業者とみなされます（七十六条）。取引の途中で相手方が保護を失わないようにするための規定です。他の選択肢について：・三年：宅建業の免許の有効期間ではありません。・十年：この期間を定めた規定はありません。・二年：登録に必要な実務経験の年数と混同しやすい数字です。

Question 8

法律上、宅地建物取引士となるのはどの時点か。

Accepted Answer

宅地建物取引士証の交付を受けた時。法律上の「宅地建物取引士」は、宅建業法二条四号で宅地建物取引士証の交付を受けた者と定義されています。ここは言葉づかいの土台なので、三つの段階で覚えてください。まず試験に合格し、次に都道府県知事の登録を受け、最後に宅建士証の交付を受けて、はじめて宅地建物取引士になります。合格しただけの人は「合格者」、登録まで済ませた人は「登録者」であって、まだ宅建士ではありません。重要事項の説明などの独占業務は、宅建士証を持っている人だけが行えます。期限の有無も対にしておきましょう。合格の効力にも登録にも有効期間はなく、消除されない限り一生有効です。期間が五年と定められているのは宅建士証だけで、更新のときは知事が指定する法定講習を受けます。「合格と登録は一生、宅建士証は五年」と覚えておけば混同しません。他の選択肢について：・資格試験に合格して通知を受けた時：合格は出発点にすぎません。・都道府県知事の登録を受けた時：登録の次に交付が残っています。・登録実務講習を修了した時：講習は登録を受けるための要件の一つです。

Question 9

宅地建物取引士の登録は、どこに申請するか。

Accepted Answer

試験を行った都道府県の知事。宅建業法十八条一項により、登録の申請先はその試験を行った都道府県の知事です。住所地でも勤務先でもありません。大阪で受験して合格したなら、住まいが京都でも勤め先が兵庫でも、申請先は大阪府知事になります。登録を受けるには、原則として宅地建物の取引に関する二年以上の実務経験が必要です。実務経験のない人は、登録実務講習を修了すれば同等以上の能力があると認められ、登録できます。多くの受験者はこのルートを使います。登録には有効期間がなく、一度受ければ消除されない限り一生有効です。有効期間があるのは宅建士証のほうで、こちらは五年です。なお、勤務先が変わったときや住所が変わったときは、遅滞なく変更の登録を申請します。登録の内容は都道府県知事が備える資格登録簿に記録され、宅建士としての身分を公に示すものになります。他の選択肢について：・住んでいる都道府県の知事：住所地は申請先の基準になりません。・勤め先がある都道府県の知事：勤務先の所在地も基準になりません。・全国を管轄する国土交通大臣：登録の事務は都道府県知事が行います。

Question 10

宅地建物取引業者と宅地建物取引士の違いとして正しいものはどれか。

Accepted Answer

業者は免許を受け、宅建士は登録を受ける。名前が似ているため最初に混乱しやすいところですが、この二つはまったく別のものです。宅地建物取引業者は、宅建業を営む会社や個人事業主のことで、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて営業します。街の不動産会社そのものだと考えてください。宅地建物取引士は、試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて宅建士証の交付を受けた個人です。業者に雇われて働くこともあれば、自分で業者になることもあります。役割も違います。業者は広告や契約など事業全体に責任を負い、宅建士は重要事項の説明や書面への記名という専門の仕事を受け持ちます。事務所には、業務に従事する者五人につき一人以上の割合で専任の宅建士を置かなければなりません。「会社に免許、人に登録」と覚えておくと、以後の学習で迷わなくなります。他の選択肢について：・業者も宅建士も免許を受ける：宅建士が受けるのは登録です。・業者も宅建士も登録を受ける：業者が受けるのは免許です。・業者は登録、宅建士は免許：説明が入れ替わっています。

基礎-1 宅建士試験と宅建業のしくみの一問一答